[부동산] 미분양 물량 - 지역별 분석 및 순위

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  - 미분양 아파트는 신규 아파트 공급을 위해 건설사 또는 시행사 등 토지주가 분양을 했는데, 다 팔지 못하고 남은 아파트를 의미한다. 

  - 미분양 아파트의 숫자가 늘어난다는 것은 그 지역의 부동산 시장이 안 좋아지고 있다는 것을 의미하므로 매우 중요한 데이터다. 

  - 보통 입주 물량이 증가할 때 미분양 물량이 증가하기 시작하면, 그만큼 부동산 투자수요와 실수요가 감소하고 있다는 것으로, 부동산 침체의 가능성이 매우 크다. 반대로 미분양 아파트가 감소하는 것은 그 지역의 부동산 시장이 좋아지고 있다는 것을 의미한다. 

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 [전국 미분양 아파트 추이] 

  - 연도별 전국 미분양 아파트 데이터를 살펴보면, 2007~2008년 사이 미분양 물량이 가장 많았고, 2009년 이후 2021년까지 점진적으로 감소한 것을 확인할 수 있다.

  - 그중 2020~2021년 사이 미분양 물량이 가장 적었고, 그 시기가 2007년부터 2022년까지 중 과거 대비 가장 뜨거운 상황이었다는 것을 확인할 수 있다. 

  - 반면, 2022년 미분양 물량이 폭등했는데, 이 시기에 부동산 상황이 좋지 않았음을 알 수 있다. 

*출처 : 국토교통부

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'07​

'08​

'09​

'10​

'11​

'12​

'13​

'14​

'15​

'16​

'17​

'18​

'19​

'20​

'21​

'22​

전국​

112,254​

165,599​

123,297​

88,706​

69,807​

74,835​

61,091​

40,379​

61,512​

56,431​

57,330​

58,838​

47,797​

19,005​

17,710​

68,107​

수도권​

14,624​

26,928​

25,667​

29,412​

27,881​

32,547​

33,192​

19,814​

30,637​

16,689​

10,387​

6,319​

6,202​

2,131​

1,509​

11,035​

 

 

 

1. 서울 

  - 서울의 2023년 3월 미분양은 2,099호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 1,167호보다 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 2013년 10월 미분양은 4331호로 고점을 찍었는데, 그 시기 매매가격도 약세였으므로, 미분양 데이터가 서울 부동산 시장의 심리를 잘 반영하고 있다. 

  - 서울은 전반적으로 2015년 3월 1,238호 이후 평균 이하로 감소하기 시작하며, 매매가격 역시 본격적으로 상승했다. 

  - 2022년 4월 미분양 180호를 기점으로 상승하기 시작했고, 2023년 3월 기준 2,099호로 전체 평균을 훌쩍 넘어섰다. 

 

 

2. 경기 

  - 경기의 2023년 3월 미분양은 7,288호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 13,705호보다 적은 수준이므로 양호한 상태다. 

  - 2007년 5월 이후 미분양 물량이 급속도로 증가했는데, 최고조에 달한 2008년 2월~2014년 7월 사이는 경기도 부동산 시장의 기나긴 침체기였다. 

  - 2016년 1월까지만 하더라도 25,937호로 많은 미분양 물량이 남아 있었는데, 이후 미분양 물량이 매월 급격히 감소하며, 매매가 상승도 증폭되고 있었다. 

  - 2021년 11월 미분양은 807호로, 2007년 이후로 가장 적은 수준이었다. 그 후 계속해서 미분양 물량이 증가하고 있다. 2023년 3월은 평균보다 물량이 적지만, 미분양 물량이 지속해서 증가하고 있는 상태이므로, 계속해서 추이를 지켜보는 것이 좋다.

 

 

3. 인천 

  - 인천의 2023년 3월 미분양은 3,154호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 2,525호보다 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 2007~2009년 미분양 추이는 증가와 감소를 반복하며 지속해서 증가를 거듭했다. 

  - 2014년 6월 당시 미분양이 7,443호로 최고조에 달했는데, 당시 매매가는 약상승을 지속했던 시기로, 미분양 물량이 꼭 많다고 해서 인천 부동산 시장이 침체하진 않았다. 

  - 하지만, 2014년 6월 이후부터 2015년 7월까지 미분양이 급속도로 감소하는데, 이 시기에 매매가와 전세가가 급격히 상승하기 시작했기 때문에, 미분양 물량이 가격 상승을 추동했다고 생각할 수 있다. 

  - 2022년 9월 1,222호로 미분양이 급격히 늘어나기 시작하면서, 매매가도 하향 반전하고 있다. 

 

 

4. 강원 

  - 강원의 2023년 3월 미분양은 3,340호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 4,212호보다 적은 수준이므로 양호한 상태다. 

  - 2008~2009년 사이 미분양 물량이 가장 많았고, 매매가와 전세가가 보합 수준을 유지했다. 

  - 2008년 12월 10,930호에서 2011년 12월 2,207호로 3년간 미분양 물량이 감소하며, 매매가와 전세가 상승에도 영향이 있었다. 

  - 2018년 2월 2,693호에서 2019년 9월 8,097호까지 미분양이 급격히 증가하던 시기에는 입주 물량도 많이 공급되었기에, 부동산 시장이 침체했다. 

  - 2021년 12월 미분양 1,076호로, 강원도 역사상 가장 적은 미분양 물량이었지만, 2022년 11월 2,287호를 기점으로 다시 상승 반전했다. 

 

 

5. 경북 

  - 경북의 2023년 3월 미분양은 9,074호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 6,383호보다 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 2008년~2010년 사이 미분양 물량이 역대 가장 많았는데, 부동산 시장 분위기도 좋지 않았다. 

  - 2009년 2월 16,189호까지 미분양이 발생한 이후 2014년 7월 720호까지 점진적으로 감소했는데, 이 시기가 최고의 매수 적기였다. 

  - 2015년 12월 1,654호부터 2019년 1월 8,995호까지 3년간 미분양 물량이 증가했는데, 이 시기 매매가와 전세가가 하락했다. 

  - 2018년 12월 이후부터 2021년 12월까지 미분양 물량이 감소 추이에 있다가, 그 후 급등하여 현재는 미분양 물량이 평균보다 높은 수준이다. 

 

 

6. 경남 

  - 경남의 2023년 3월 미분양은 4,627호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 8,084호보다 매우 적은 수준이므로 양호한 상태다. 

  - 2007년~2009년 사이 미분양 물량이 가장 많던 시기에, 매매가와 전세가는 약상승 또는 보합세를 유지했다. 

  - 2008년 8월 미분양 17,832호에서 점진적으로 해소되기 시작하며, 평균 이하까지 감소하던 2010~2011년에는 매매가와 전세가의 상승 폭이 매우 컸다. 

  - 2011년 9월 2,729호에서 2012년 12월 9,941호까지 미분양 물량이 증가하면서, 2012년 6월부터 1년간 침체기를 겪었다. 

  - 2012년 12월부터 2015년 6월 1,881호까지 미분양 물량이 감소하던 시기에는 부동산 시장이 활황이었다. 

  - 2015년 6월 이후부터 2018년 8월까지 미분양 물량이 3년간 증가하기 시작하는데, 2016년 8월 평균을 넘어가면서 매매가 역시 보합세로 접어들더니, 2017년 3월 이후 부동산 시장이 침체하기 시작했다.  

  - 2021년 12월 미분양 물량이 1,346호로 저점을 찍고, 다시 증가하고 있다. 

 

7. 광주 

  - 광주의 2023년 3월 미분양은 608호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 2,178호보다 매우 적은 수준이므로 양호한 상태다. 

  - 2007년 2월부터 2009년 8월까지 미분양 물량이 가장 많았다. 

  - 2012년 9월부터 2013년 3월 기간에 평균 이상 미분양 물량이 증가했던 것을 제외하면 미분양 물량이 소폭 증가하거나 감소한 수준이다. 

  - 광주는 공급 물량의 조절이 완만했던 만큼 미분양 물량이 많이 발생하지 않았다. 2007~2009년간 매매가와 전세가가 보합세에 있었던 시기 이후로는 줄곧 약상승 또는 상승해 왔다. 

 

 

8. 대구 

  - 대구의 2023년 3월 미분양은 13,987호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 6,157호보다 매우 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 2007~2011년 사이 장기간 미분양 물량이 많았고, 2006~2009년까지 3년간 부동산 시장 침체가 지속되었다. 

  - 2009년 2월 21,560호에서 미분양 물량이 최고조에 달했고, 그 후 지속적으로 감소하는 추이를 보였다. 

  - 2022년 4월 미분양 물량이 6,572호로 평균을 넘어서기 시작했고, 그 후로 급격하게 증가하고 있는 모습이다. 

 

 

9. 대전 

  - 대전의 2023년 3월 미분양은 2,698호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 1,374호보다 매우 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 2008년 12월 미분양 물량 4,008호로 고점을 찍었고, 매매가 역시 이 시기에 약보합세를 유지했다.

  - 2008년 12월 이후 미분양 물량이 서서히 감소하는 추이를 보였는데, 이 때 매매가와 전세가 역시 상승했다. 

  - 2012년을 기점으로 미분양 물량이 감소했고, 증가하더라도 매매가는 줄곧 보합 또는 약상승 수준에 있었다. 이 시기는 미분양 추이만으로 대전 부동산 시장이 움직이지 않았다는 것을 확인할 수 있다. 

  - 2019년 4월 미분양 물량 1,475호에서 2022년 2월 423호까지 계속 감소했는데, 매매가와 전세가 역시 2018년 9월부터 2년간 지속해서 상승했다. 

  - 2022년 10월 1,430호로 평균 미분양 물량을 넘어서면서, 높은 증가율을 보이고 있다. 

 

 

10. 부산 

  - 부산의 2023년 3월 미분양은 2,535호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 4,510호보다 적은 수준이므로 양호한 상태다. 

  - 2007~2010년에 미분양 물량이 매우 많았는데, 2010년 이후는 감소하다가, 2012~2013년 사이와 2018년~2019년 사이에 평균 이상 증가하고 감소하는 추이를 보였다. 

  - 미분양 물량이 증ㅇ가하던 시기는 늘 부산 부동산 시장이 침체했고, 감소하던 시기는 늘 부동산 시장이 좋아졌던 것을 확인할 수 있다. 

  - 2019년 5월 5,401호 이후로 2021년 2월 944호까지 감소했으며, 2022년 하반기부터 다시 증가하기 시작했다. 

 

 

11. 세종 

  - 세종의 2023년 3월 미분양은 157호로, 전체 평균(2012년 8월~2023년 3월)인 71호보다 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 세종은 2012년 이후부터 주택이 본격적으로 공급되기 시작했기 때문에, 2013~2014년 미분양 물량이 다소 많았다. 

  - 2014년 7월 이후부터 미분양 물량이 해소되기 시작한 후, 2016년 6월부터 2021년 9월까지 약 5년 이상 미분양 물량이 전혀 발생하지 않았다. 

  - 2021년 10월 129호가 증가한 것으로 볼 때, 세종 부동산 시장 분위기가 좋지 않다는 것을 알 수 있다. 

 

 

12. 울산 

  - 울산의 2023년 3월 미분양은 4,211호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 2,774호보다 매우 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 2007년 9월 1,564호에서 2008년 9월 9,728호까지 1년간 미분양 물량이 급격히 증가했다. 이 시기에 매매가와 전세가는 약상승 또는 보합, 약보합세 등을 반복했다. 

  - 2009년 4월 9,577호에서 조금씩 감소하기 시작하는데, 미분양 물량이 평균 이상 많았음에도, 조선업 경기 호황과 맞물려 매매가와 전세가는 2011~2012년 사이 급상승했다. 

  - 2015년 11월 89호에서 2016년 6월 1,609호까지 증가한 후, 2019년 12월 1,365호까지는 미분양 물량이 평균 이하에서 증가와 감소를 반복하는 등 미분양 물량이 적은 수준이었음에도, 2017년 7월 이후부터 매매가와 전세가가 모두 하락했다. 

  - 2022년 12월 2,999호로 평균을 상회하는 미분양 물량이 나왔고, 그 후로도 증가하고 있다. 

 

 

13. 전북 

  - 전북의 2023년 3월 미분양은 4,018호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 1,838호보다 매우 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 2009년 5월 4,876호에서 2012년 7월 239호까지 3년간 미분양 물량이 감소하던 시기에 입주 물량도 부족하여 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미쳤고, 매매가·전세가가 상승 탄력을 받았다. 

  - 2012~2015년까지 지속해서 입주물량이 많았고, 미분양 물량이 증가하던 시기와 맞물려 부동산 시장이 침체했다. 

  - 다만, 2015년 5월 829호에서 2016년 11월 2,737호까지 증가하던 시기에 전북 부동산 매매가와 전세가가 상승했으므로, 미분양 물량의 증가·감소가 부동산 시장에 무조건적으로 영향을 끼치지 않는다는 것을 확인할 수 있다. 

  - 2016년 11월 미분양 물량이 2,737호에서 2022년 7월 103호까지 감소했다가, 그 후 급격한 상승을 기록하고 있다. 

 

 

14. 전남 

  - 전남의 2023년 3월 미분양은 2,869호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 2,541호보다 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 2008년 6월에서 2010년 3월 사이 미분양 물량이 매우 많았다. 그러다가 2008년 8월 7,853호 이후로 감소함에 따라 약상승세를 유지하던 매매가와 전세가가 상승하는 것을 알 수 있다. 

  - 미분양 물량이 증가했던 2014년 6~12월 사이에 매매가와 전세가 역시 일시적 보합세에 있다가 미분양이 감소하는 시점부터 가격이 상승했기에, 미분양 추이가 전남 부동산에 영향이 있다고 볼 수 있다. 

  - 2011년 이후로 약 10년간 미분양 물량이 평균 이하의 범위에서 증가와 감소를 반복했으나, 2020년 10월 758호부터 현재까지 미분양 물량이 증가하는 추이를 보이며, 매매가와 전세가가 하락세로 전환했다. 

 

 

15. 제주 

  - 제주의 2023년 3월 미분양은 1,929호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 619호보다 매우 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 2012년 5월 48호에서 2013년 3월 1,063호까지 미분양 물량이 증가한 시기에 매매가와 전세가는 보합세를 유지했다. 

  - 2013년 3월 이후부터 2015년 11월 26호까지 미분양 물량이 감소하던 시기에, 매매가와 전세가가 급격히 상승했다. 

  - 2015년 10월 이후부터는 다시 미분양 물량이 증가하기 시작했는데, 2021년 2월 1,250호에서부터 2022년 1월 836까지 감소했다가, 그 후 급격한 증가 추이가 지속되고 있다. 

 

 

16. 충북 

  - 충북의 2023년 3월 미분양은 4,388호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 2,872호보다 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 2007년 5월 3,632호에서 2009년 4월 8,087호까지 미분양 물량이 크게 증가했으며, 2010년 12월까지 평균 이상 범위에서 매우 많은 미분양 물량이 남아있었는데, 이 시기 충북 부동산 시장 분위기가 좋지 않았다. 

  - 2009년 4월 이후부터 감소하기 시작한 미분양 물량은 2011년 5월 2,915호까지 평균 범위로 감소하는데, 매매가와 전세가도 2011년 5월을 기점으로 상승하기 시작했다. 

  - 2011년 6월부터 2015년 11월까지는 평균을 하회하는 미분양 물량으로 부동산이 활황을 유지하다가, 2015년 12월 4,114호로 입주물량의 급격한 증가를 시작으로, 2017년 7월 7,108호까지 증가세가 계속되었다. 이 시기에 매매가와 전세가가 하락하는 모습을 볼 수 있다. 

  - 그 후 2021년 3월 211호로 미분양 물량 최저치를 기록했지만, 2022년 말부터 미분양 물량이 평균치를 상회하는 증가세를 보이고 있다. 

 

 

17. 충남 

  - 충남의 2023년 3월 미분양은 8,456호로, 전체 평균(2007년 2월~2023년 3월)인 7,329호보다 많은 수준이므로 유의해야 한다. 

  - 2007년 4월 7,446호에서부터 2009년 4월 18,251호까지 증가했으며, 2007~2010년까지가 미분양 물량이 가장 많았던 시기였는데, 이때 부동산 시자도 침체기에 있었다. 

  - 2009년 4월부터 2014년 7월까지 5년간 미분양 물량이 감소하는데, 이 때 매매가와 전세가도 상승하기 시작한다. 

  - 다만, 미분양 물량이 2018년 2월 11,352호에서 감소하기 시작하는 시점에도 매매가는 2019년 12월까지 하락했는데, 이 시기 입주 물량이 2016~2018년까지 역대 가장 많았기 때문에 시장 분위기가 좋지 않았다. 

  - 2022년 1월 1,012호로 역사상 가장 적은 미분양 물량을 기록했지만, 그 후 입주물량이 급격하게 증가하며, 매매가와 전세가도 하락 반전했다. 

 

18. 결론 

  - 미분양 물량이 증가하면 부동산 시장이 침체할 가능성이 커지며, 반대의 경우 부동산 시장의 분위기가 좋아진다는 것을 알 수 있었다. 

  - 하지만 미분양 물량이 감소한다고 하여 부동산 시장이 무조건 좋아지는 것은 아니며, 반대로 미분양 물량이 증가한다고 하여 부동산 시장이 꼭 침체하는 것은 아니기에, 다른 빅데이터 결과들과 함께 종합적으로 판단하는 것이 좋다. 

 

  - 2023년 3월 지역별 미분양 물량과 각 지역의 평균 미분양 물량을 비교해보았을 때, 상대적으로 양호했던 지역은 1위 광주 > 2위 경기 > 3위 부산 > 4위 경남 > 5위 강원 순이다. 

  - 이 때, 평균보다 미분양 물량이 적다고 하여, 양호하다고 섣불리 판단하지 않아야 한다. 미분양 물량이 증가세에 있는지, 감소세에 있는지 지역별 세부 분석을 통해 살펴 볼 것을 권한다. 

  - 제일 유의해야 할 지역은 제주 > 대구 > 전북 > 세종 > 대전으로, 미분양 물량이 모두 평균보다 2배 이상 많았다. 

 

순위​	지역​	미분양 물량​ ('23.3)​	평균 미분양물량​ ('07.2~'23.3)​	상태​	특징​
​1	광주​	608​	2,178​	양호​	평균보다 3.6배 적음​
​2	경기​	7,288​	13,705​	양호​	평균보다 1.9배 적음​
​3	부산​	2,535​	4,510​	양호​	평균보다 1.8배 적음​
​4	경남​	4,627​	8,084​	양호​	평균보다 1.7배 적음​
​5	강원​	3,340​	4,212​	양호​	평균보다 1.3배 적음​
​6	전남​	2,869​	2,541​	유의​	평균보다 1.1배 많음​
​7	인천​	3,154​	2,525​	유의​	평균보다 1.2배 많음​
​8	충남​	8,456​	7,329​	유의​	평균보다 1.2배 많음​
​9	경북​	9,074​	6,383​	유의​	평균보다 1.4배 많음​
​10	울산​	4,211​	2,774​	유의​	평균보다 1.5배 많음​
​11	충북​	4,388​	2,872​	유의​	평균보다 1.5배 많음​
​12	서울​	2,099​	1,167​	유의​	평균보다 1.8배 많음​
​13	대전​	2,698​	1,374​	유의​	평균보다 2배 많음​
​14	세종​	157​	71 (​'12.8~'23.3)	유의​	평균보다 2.2배 많음​
​15	전북​	4,018​	1,838​	유의​	평균보다 2.2배 많음​
​16	대구​	13,987​	6,157​	유의​	평균보다 2.3배 많음​
​17	제주​	1,929​	619​	유의​	평균보다 3.1배 많음​

 

 

 

* 참고자료 : 리치고 - 미분양,

빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망 (김기원, 정세윤)