- 미분양 아파트는 신규 아파트 공급을 위해 건설사 또는 시행사 등 토지주가 분양을 했는데, 다 팔지 못하고 남은 아파트를 의미한다. - 미분양 아파트의 숫자가 늘어난다는 것은 그 지역의 부동산 시장이 안 좋아지고 있다는 것을 의미하므로 매우 중요한 데이터다. - 보통 입주 물량이 증가할 때 미분양 물량이 증가하기 시작하면, 그만큼 부동산 투자수요와 실수요가 감소하고 있다는 것으로, 부동산 침체의 가능성이 매우 크다. 반대로 미분양 아파트가 감소하는 것은 그 지역의 부동산 시장이 좋아지고 있다는 것을 의미한다. [전국 미분양 아파트 추이] - 연도별 전국 미분양 아파트 데이터를 살펴보면, 2007~2008년 사이 미분양 물량이 가장 많았고, 2009년 이후 2021년까지 점진적으로 감소한 것을 확인할 수..

- 앞으로 최소 1년에서 최대 3년까지의 미래 입주 물량 데이터를 확인한다고 할 때, 향후 입주 물량이 과도하게 많다면 전세 가격에 안 좋은 영향을 미칠 것이고, 매매가 역시 상승 흐름이 저하되거나 보합세 또는 하락세로 방향을 바꿀 가능성이 크다. - 향후 입주 물량이 매우 적다면 신축 아파트의 추가 공급이 적어 전세가와 매매가의 상승에 긍정적 영향을 미칠 가능성이 크다. - 하지만, 입주물량이 과도하거나 부족하다고 하여, 100% 확률로 무조건 매매가가 상승하거나 하락한다고 예상하는 것은 오판이다. 다양한 빅데이터를 통해 종합적으로 판단할 필요가 있다. * 리치고는 장기간의 입주 물량을 산출하기 위해 다른 기관과 통계에서는 볼 수 없는 재개발, 재건축 관련 데이터들까지 취합하여 입주 물량 데이터를 구축..

- 전세가율이란 전세가격을 매매가격으로 나눈 것이다. - 부동산 투자자들이 이 지표를 필수적으로 확인하는 이유는, 소위 '갭투자'라 하여 부동산을 매수한 후 전세입자를 구하여 내 자본금을 최소화하기 위함이다. - 투자자 입장 : 전세가율이 낮아질수록 현금을 더욱 많이 투입하여야 하므로 투자 수요가 줄어들게 되고, 전세가율이 높아질수록 자본이 적게 들어가 잠재 투자 수요가 높아진다. - 실거주자 입장 : 전세가율이 높아질수록 전세가격과 매매가격의 차이가 좁혀지기에, 입주 물량이 많지 않고 전세 물량의 공급은 적다면 어쩔 수없이 주택을 매수해야 하는 상황이 발생하게 되고, 매매 물량의 공급이 적어질수록 공급은 없는데 수요가 많아져 가격이 상승할 것이다. - 전세가율은 금리와 밀접한 관계가 있는데, 금리가 낮..

- 주택구매력지수는 HAI(Housing Affordability Index)라고도 하며, 중위소득가구가 대출을 받아서 특정 지역의 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 할 때, 현재 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 보여준다. · 주택구매력지수 = (중위가구소득/대출상환가능소득)*100 · 대출상환가능소득 = 원리금상환액/총부채상환비율 - HAI는 최근 통화량이 증가하였음에도 대출 상환 능력이 양호한 수준인지 아닌지를 판단할 수 있는 지표다. 주택구입부담지수(K-HAI)와도 동일한 지표다. - HAI가 상승하면, 대출상환부담이 줄어들고 있다는 것이다. - HAI가 높다는 것은 대출받아 주택을 사는 데 무리가 없다는 뜻이다. 주택을 매수하는 데 대출 부담이 크지 않을수록 부동산..

- 소득대비 저평가는 소득대비 아파트 매매가격 비율인 'PIR(Price Income to Ratio)'로 확인한다. - PIR 은 실제 통장에 들어오는 실질소득인 '처분가능소득'으로 얼마동안 모아야 해당 지역의 아파트를 살 수 있는지 확인하는 지표다. - 처분가능소득이란 월급에서 세금, 이자 비용 등 비소비성 지출을 차감한 것이다. 이는 국민 경제에 있어 분배의 평등 정도를 측정하는 데 이용한다. - PIR은 전 세계적으로 주택 가격 대비 소득이 얼마만큼 상승했는지 국가마다 비교하는 지표로도 활용된다. - PIR이 10이라는 의미는 해당 지역 아파트 총 세대수 대비 ㎡당 평균 매매시세를 처분가능소득과 비교해보니, 10년 동안 돈을 한 푼도 쓰지 않고 통장에 모으면 그 지역의 중위 가격 아파트를 매수 할..

매매·전세 시세 흐름을 살펴보며 현 상황을 살펴본 후, 전세대비 저평가 지수로 매매가격이 얼마나 저평가·고평가인지 확인해보려 한다. 매매·전세가격지수와 매매·전세지수 증감률은 KB부동산에서 자료를 가져왔고, 전세대비 저평가 지수는 리치고에서 확인했다. 책 '빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망'에 따르면, 전세 대비 저평가 지수는 전세와 매매 지수의 월별 누적 증감률을 비교하여, 실제 사용 가치인 전세가격 대비 매매가격이 얼마나 저평가인지, 고평가인지 확인할 수 있는 지표다. 이 지수는 '전세누적증감률-매매누적증감률'로 구하며, 전세가격을 본질 가치로 한다. 전세는 실사용가치 목적으로 투자 목적 없이 공급과 수요에 따라 가격이 변동되기 때문이다. 부동산 시장에 다양한 변수가 있기에, 전세 대비 ..

[매수 우위 지수] 1) 매수 우위 지수 산출 방법 - 조사 기관이 협력 공인중개사를 대상으로 설문 조사를 실시하는데, 그 결과를 바탕으로 매수 우위 지수를 산출한다. - 매수자가 더 많으면 200, 매도자가 더 많으면 0, 비슷한 수준이라면 100으로 점수를 매긴다. 이를 가중 평균한 것이 매수 우위 지수다 2) 매수 우위 지수 해석 방법 - 매수 우위 지수가 100 이하라면, 집을 사려는 사람보다 팔려는 이가 많다는 얘기이므로, 주택 시장이 앞으로 하락 안정화될 전조로 볼 수 있다. - 하지만, 매수 우위 지수를 조사하는 기관인 한국부동산원과 KB국민은행은 두 기관에서 내놓는 데이터는 상이하다. 조사에 답변한 공인중개사가 다르기 때문인데, 개인마다 시장을 바라보는 주관이 달라 조사 결과에도 차이가 나..

유튜브 '월급쟁이부자들TV'를 애청하는 구독자로서, 2023년 올해 부동산 시장 정책은 어떻게 바뀌는지에 대한 영상을 시청했다. 나를 포함한 부린이들에겐 복잡하고, 어려울 수 있었던 내용을 유튜버 너나위님께서 아주 쉽게 설명·정리해주셨기 때문에, 이 내용을 공부하며 기록에 남겨보려 한다. 2023년 부동산 정책의 방향성을 정리해 볼 수 있어 너무 유익한 시간이었다. [부동산 시장 연착륙] * 연착륙은 Soft Landing을 의미한다. (반대는 경착륙) 1. 다주택자 1) 취득세 중과 완화 : 다주택자에 대한 취득세 중과제도를 완화한다. > 거래 활성화 목적 현행 3주택(조정지역2주택) > 8% 4주택(조정지역3주택) 이상/법인 > 12% 개선 3주택 > 4% 4주택(조정지역3주택) 이상/법인 > 6% ..