[부동산] 전국 소득 대비 저평가 지수(PIR) - 지역별 분석 및 순위

 

  - 소득대비 저평가는 소득대비 아파트 매매가격 비율인 'PIR(Price Income to Ratio)'로 확인한다. 

  - PIR 은 실제 통장에 들어오는 실질소득인 '처분가능소득'으로 얼마동안 모아야 해당 지역의 아파트를 살 수 있는지 확인하는 지표다.

  - 처분가능소득이란 월급에서 세금, 이자 비용 등 비소비성 지출을 차감한 것이다. 이는 국민 경제에 있어 분배의 평등 정도를 측정하는 데 이용한다. 

  - PIR은 전 세계적으로 주택 가격 대비 소득이 얼마만큼 상승했는지 국가마다 비교하는 지표로도 활용된다. 

  - PIR이 10이라는 의미는 해당 지역 아파트 총 세대수 대비 ㎡당 평균 매매시세를 처분가능소득과 비교해보니, 10년 동안 돈을 한 푼도 쓰지 않고 통장에 모으면 그 지역의 중위 가격 아파트를 매수 할 수 있다는 것을 말한다. 

  - 리치고에 나와있는 소득대비 저평가 그래프에서 빨간색 선은 시세 흐름이고, 막대 그래프가 PIR을 의미한다. 녹색은 저평가, 빨간색은 고평가 구간이라고 할 수 있다. 

 

1. 서울 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 24.7로 상당히 고평가 상태이며, 15년간 평균은 17.7이다. 

  - 2008~2010년까지 고평가, 2014~2015년 사이가 가장 저평가 상태에 있었다. 

  - 2015년 1월 이후부터 매매가 상승으로 PIR 역시 증가하는 것을 볼 수 있다. 

  - 2021년 6월과 12월 고점(27.1)을 찍으며 전례없는 고평가로 진입했다가, 그 후 매매가 하락으로 PIR이 하락하는 모습이다. 

 

2. 경기 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 11.6으로 상당히 고평가 상태이며, 15년간 평균은 9.2다. 

  - 2021년부터 PIR이 고평가에 돌입하기 시작했다. 

  - 2021년 11월, 12월에 역사상 가장 높은 PIR 13.4를 찍고, 점차 하락하고 있다. 

  - 경기도를 전체적으로 고평가라고 판단하기에는 지역별로 편차가 있어 세부적으로 다를 수 있다. 

 

3. 인천 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 8.7로 상당히 고평가 상태이며, 15년간 평균은 7.5다. 

  - 서울, 경기와 마찬가지로 2014~2015년이 가장 저평가되었던 상황이다. 

  - 2021년 12월 PIR 10.3으로 고점을 찍고 하락 전환했다. 

 

4. 강원 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 4.9로 고평가 상태이며, 15년간 평균은 3.9다. 

  - 강원도는 입주 물량이 가장 많았던 2018년부터 매매가격이 하락하여, 2020년 중순 쯤에 저평가 구간이 형성되어 있다. 

  - 2020년 9~10월 이후 매매가격이 급격히 상승하여 쭉 고평가 구간에 있고, 가장 최근인 2022년 7~11월에 최고점 5를 찍었다. 

 

5. 경북 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 4.1로 고평가 상태이며, 15년간 평균은 3.9다. 

  - 2010~2011년이 가장 매수 적기였고, 2016년부터 2019년까지 약 3년간 하락세였다. 

  - 2019년 11월에서 2020년 5월까지 매매가가 약 상승하다가, 2020년 11월부터 급등했다. 그 후 고평가 구간에 있다. 

 

6. 경남 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 5.4로 고평가 상태이며, 15년간 평균은 5.3이다. 

  - 2017~2019년 중순 사이 매매가가 하락하여 저평가 구간에 있었고, 2019년 10월부터 2020년 5월까지 회복하는 흐름을 보였다. 

  - 2020년 10월부터 매매가가 급격히 상승하며 PIR이 고평가 구간에 있다. 

 

7. 광주 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 5로 고평가 상태이며, 15년간 평균은 4.8이다. 

  - 2012년부터 약 9년동안 매매가가 계단식 상승을 했고, PIR 역시 매매가의 두드러지는 하락세가 없었으므로 지속적 고평가 구간에 있었다.

  - 2020년도 10월에는 매매가 상승폭이 높았고, 그 후로 쭉 PIR이 사상 최대 고평가 구간에 있다.

 

8. 대구 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 7.2로 상당히 고평가 상태이며, 15년간 평균은 6.3이다. 

  - 2017년 3월~2020년 1월 사이 PIR이 점진적 감소와 약증가를 반복해왔다.

  - 2020년 6월부터 매매가격이 급상승하기 시작하며, 2021년 6월 PIR 8.7로 최고점을 찍는다. 

  - 고점을 찍고 그 후, PIR이 하락세에 있긴 하지만, 그럼에도 고평가 구간에 와 있다. 

 

9. 대전 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 7.8로 상당히 고평가 상태이며, 15년간 평균은 6.2다. 

  - 2011~2012년 고평가였고, 이후 줄곧 PIR이 감소하여 2015년~2019년까지 등락을 반복했다. 대전은 2012년부터 인근 지역인 세종이 특별자치시로 출범하여 주택이 대량 공급되면서 매매가 상승이 미비했다. 

  - 2019년 8월부터 매매가가 급상승하기 시작하면서, PIR역시 급격히 증가했다. 

  - 2021년 11월, 12월 PIR 9로 고점을 찍고 하락 반전했다. 

 

10. 부산 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 8.7로 상당히 고평가 상태이며, 15년간 평균은 6.8이다. 

  - 2008년 아파트 매매가가 가장 저평가되었고, 수도권 전 지역의 아파트 매매가가 하락하던 시기에도 꾸준히 상승했다. 

  -2008년~2015년 2월까지와 2020년 1월~6월 사이가 매수 적기였다고 볼 수 있다. 

  - 2020년 11월부터 아파트 매매가가 급등하기 시작하며, 2021년 6월과 11월~12월 PIR이 9.7로 고점을 찍는다. 

 

11. 세종 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 10.8로 상당히 고평가 상태이며, 15년간 평균은 7.2다. 

  - 세종의 PIR은 2019년 12월부터 매매가의 급격한 상승으로, 불타오르기 시작했다. 2021년 6월까지 1년간 매매가격 상슥폭이 굉장히 컸다. 

  - 2021년 7월부터 매매가가 감소하여 PIR역시 하락 중이나, 여전히 PIR은 고평가 구간에 있다. 

 

12. 울산 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 6.5로 상당히 고평가 상태이며, 15년간 평균은 6이다. 

  - 조선업 침체로 인해 2016년부터 2020년 1월까지 PIR이 매우 낮아졌고, 2019년 10월 이후부터 안정화되며 매매가 상승이 시작되었다. 

  - 2020년 세계 선박 수주 1위를 탈환하면서 조선업에 훈풍이 불어왔고, 2020년 10월부터 매매가가 급격히 상승하기 시작하면서 2021년 6월 7.4로 고점을 찍었다. 

 

13. 전북 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 4.5로 고평가 상태이며, 15년간 평균은 4다. 

  - 2008년~2012년 사이 매매가가 급격히 상승하여 PIR이 높아졌고, 그 후 2012년~2020년 하반기까지 부동산 시장이 침체기였다.  

  - 2019년2월부터 11월까지 하락한 후 12월에 상승하기 시작했다. 그리고 점점 상승하여 2022년 7~9월까지 고점을 찍는다. 

 

14. 전남 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 4.1로 고평가 상태이며, 15년간 평균은 3.7이다. 

  - 2016년 4월 PIR이 평균3.7을 넘어서며, 지속해서 증가하는 것을 볼 수 있다. 

  - 2020년부터 매매가의 급격한 상승으로 2021년 4~6월까지 PIR 4.5로 고점을 찍고, 고평가 상태에 있다. 

 

15. 제주 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 10.7로 상당히 고평가 상태이며, 15년간 평균은 7이다. 

  - 2010년 초반이 가장 저평가 상태로, 이후 매매가가 급격히 상승했다. 

  - 2015년~2017년 사이 매매가가 급등하면서 2017년 4월과 2018년 5월 전 고점(9.9)을 형성했다. 

  - 이미 2020년 12월부터 전고점 돌파 후, 2022년 7~11월 PIR이 10.9로, 최대 고평가 구간에 진입해있는 상황이다. 

  - 제주의 PIR 수치는 그리 좋지 않지만, '외국인 투자이민제도와같은 외적 요인들이 다른 지역과 다르게 더 민감하게 작용하는 곳'이기 때문에, 다른 다양한 지수들과 함께 판단하여 자세히 검토할 필요가 있다. 

 

16. 충북 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 4.8로 고평가 상태이며, 15년간 평균은 4.3이다. 

  - 2019년 1월~2020년 10월까지 PIR 저평가 구간에 있다. 

  - 2020년 5월부터 매매가가 급상승하기 시작한 지역으로, 2021년 11월~12월까지 매매가가 상승흐름을 보이고 있으며 PIR 5.2로 최고점을 찍었다. 

 

17. 충남 

  - 2023년 1월 소득대비 아파트 매매가격 비율(PIR)은 4.8로 고평가 상태이며, 15년간 평균은 4.6이다. 

  - 2014년~2018년 이후 PIR이 평균 이하 저평가 구간으로 진입하기 시작했다. 

  - 2020년 1월 PIR이 4.1로 가장 낮게 형성 된 후, 매매가의 급격한 상승 흐름으로 인해 증가하고 있다. 

  - 그 후 2021년 11~12월 PIR 5.2로 고점을 찍었다. 

 

18. 결론 

  - 전국 모두 평균 PIR보다 높은 고평가에 해당하지만, PIR 값이 작은 순서대로 보면, 1위 경북, 전남 > 3위 전북 > 4위 충남 > 5위 충북 순이다. 

순위​	지역​	소득대비 저평가(PIR)​​		평균 PIR​	평당가격(만원)​
1​	경북​	4.1​	평균대비 0.2 고평가​	3.9​	631​
2​	전남​	4.1​	평균대비 0.4 고평가​	3.7​	624​
3​	전북​	4.5​	평균대비 0.5 고평가​	4​	686​
4​	충남​	4.8​	평균대비 0.2 고평가​	4.6​	739​
5​	충북​	4.8​	평균대비 0.5 고평가​	4.3​	740​
6​	강원​	4.9​	평균대비 1 고평가​	3.9​	754​
7​	경남​	5.4​	평균대비 0.1 고평가​	5.3​	835​
8​	광주​	6.4​	평균대비 1.6 고평가​	4.8​	570​
9​	울산​	6.5​	평균대비 0.5 고평가​	6​	992​
10​	대구​	7.2​	평균대비 0.9 고평가​	6.3​	1099​
11​	대전​	7.8​	평균대비 1.6 고평가​	6.2​	1193​
12​	인천​	8.7​	평균대비 1.2 고평가​	7.5​	1335​
13​	부산​	8.7​	평균대비 1.9 고평가​	6.8​	1338​
14​	제주​	10.7​	평균대비 3.7 고평가​	7​	1640​
15​	세종​	10.8​	평균대비 3.6 고평가​	7.2​	1658​
16​	경기​	11.6​	평균대비 2.4 고평가​	9.2​	1778​
17​	서울​	24.7​	평균대비 7 고평가​	17.7​	3791​

 

 

  - 평균 PIR 대비 얼마나 고평가 되어있는지를 순서대로 나열해보면, 1위 경남 > 2위 경북 > 3위 충남> 4위 전남 > 5위 전북 순이다 

순위	지역​	소득대비 저평가(PIR)​		평균 PIR​	평당가격(만원)​
1	경남​	5.4​	평균대비 0.1 고평가​	5.3​	835​
2	경북​	4.1​	평균대비 0.2 고평가​	3.9​	631​
3	충남​	4.8​	평균대비 0.2 고평가​	4.6​	739​
4	전남​	4.1​	평균대비 0.4 고평가​	3.7​	624​
5	전북​	4.5​	평균대비 0.5 고평가​	4​	686​
6	충북​	4.8​	평균대비 0.5 고평가​	4.3​	740​
7	울산​	6.5​	평균대비 0.5 고평가​	6​	992​
8	대구​	7.2​	평균대비 0.9 고평가​	6.3​	1,099​
9	강원​	4.9​	평균대비 1 고평가​	3.9​	754​
10	인천​	8.7​	평균대비 1.2 고평가​	7.5​	1,335​
11	대전​	7.8​	평균대비 1.6 고평가​	6.2​	1,193​
12	광주​	6.4​	평균대비 1.6 고평가​	4.8​	570​
13	부산​	8.7​	평균대비 1.9 고평가​	6.8​	1,338​
14	경기​	11.6​	평균대비 2.4 고평가​	9.2​	1,778​
15	세종​	10.8​	평균대비 3.6 고평가​	7.2​	1,658​
16	제주​	10.7​	평균대비 3.7 고평가​	7​	1,640​
17	서울​	24.7​	평균대비 7 고평가​	17.7​	3,791​

 

  - 경북, 전남, 충남, 전북은 위 두 가지 순위에 모두 들어가 있는 지역이다. 

  - 참고로, 지방은 신축 아파트의 증가에 따라 처분가능 소득과 매매가격 지수 및 시세 등을 비교해보면, 지수 PIR과 시세 PIR의 격차가 심하게 나타나기도 한다.

  - 그럼에도 PIR은 전국 부동산 시장을 비교하며 부동산 시장의 흐름을 읽는 데 매우 유용한 지표이기에 잘 참고하면 좋다. 

 

 

* 참고자료 : 리치고 - 소득대비 저평가,

빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망 (김기원, 정세윤)