매매·전세 시세 흐름을 살펴보며 현 상황을 살펴본 후,
전세대비 저평가 지수로 매매가격이 얼마나 저평가·고평가인지 확인해보려 한다.
매매·전세가격지수와 매매·전세지수 증감률은 KB부동산에서 자료를 가져왔고,
전세대비 저평가 지수는 리치고에서 확인했다.
책 '빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망'에 따르면,
전세 대비 저평가 지수는 전세와 매매 지수의 월별 누적 증감률을 비교하여,
실제 사용 가치인 전세가격 대비 매매가격이 얼마나 저평가인지, 고평가인지 확인할 수 있는 지표다.
이 지수는 '전세누적증감률-매매누적증감률'로 구하며, 전세가격을 본질 가치로 한다.
전세는 실사용가치 목적으로 투자 목적 없이 공급과 수요에 따라 가격이 변동되기 때문이다.
부동산 시장에 다양한 변수가 있기에, 전세 대비 저평가 지수로만 결론을 도출하지 않고,
다른 시도와 비교하며 옥석을 가리는데 유용하게 사용해야 한다.
1. 서울
- 서울 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2015년부터 쭉 우상향 하다가 2022년하반기에 들어서며 하락하는 모습을 보인다. 2018년 중반 이후부터 매매가격지수와 전세가격지수가 좁혀지다가, 2022년 하반기부터는 역전하는 모습이 나타난다.
- 매매지수 증감률은 2018년 8~9월에 급격한 가격상승이 이루어졌고, 그 이후 약간의 조정(마이너스 증감률)을 받았다. 2020년 6월부터 상승세를 타다가 , 2021년 하반기부터 대출 규제로 인해 하락세로 전환됐다.
- 전세지수 증감률은 2020년 6월부터 2021년 2월까지 임대차 3법으로 인해 전세가격이 7년 기간 중 가장 높이 상승했다. 그 후 쭉 내리막길을 걷고 있다.
- 서울 전세 대비 저평가 지수는 -78.3%로 상당히 고평가 되어있다. (평균은 -40.6%)
2. 경기
- 경기 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2015년부터 쭉 우상향 하다가 2022년하반기에 들어서며 하락하는 모습을 보인다. 2021년 하반기부터는 매매가격지수가 전세가격지수를 따라잡으며 상승·보합하다가, 2022년 하반기부터 하락 반전한다.
- 매매지수 증감률은 2018년 12월부터 19년도 9월까지 조정이 있었고, 그 후부터는 급격한 가격상승이 이루어졌다가, 2021년 2월에 고점을 찍고 하락세를 걷고 있다.
- 전세지수 증감률 역시 임대차 3법의 영향으로 2020년 하반기 높이 상승했다가 그 후 쭉 급격한 하락세를 보이고 있다.
- 경기 전세 대비 저평가 지수는 -43.9%로 상당히 고평가 되어있다. (평균은 -17.5%)
3. 인천
- 인천 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2015년부터 쭉 우상향·보합을 유지하다가, 2021년부터 두 지수가 좁혀지면서 2022년 상승 및 보합하며 고점을 찍는다. 그 후 2022년 하반기에 들어서며 하락하는 모습을 보인다.
- 매매지수 증감률은 2018년 4월부터 19년도 8월까지 조정이 있었다가, 그 후 2021년 3월부터~10월까지 7년간 가장 높은 매매·전세 가격의 상승세가 있었다. 2021년 11월부터는 급격히 감소 중이다.
- 전세지수 증감률은 2017년 11월부터 2019년 9월까지 약세였으나, 그 후 상승세를 유지하다가 2021년을 고점으로 급격하게 하락 중이다.
- 인천 전세 대비 저평가 지수는 -26.2%로 상당히 고평가 되어있다. (평균은 -6.1%)
4. 강원
- 강원 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2018년 4월부터 2020년 5월까지 침체를 딛고 점진적으로 매매가격이 회복하기 시작한다. 2022년 하반기 최고점을 찍고 하락반전하는 모습을 보인다. 전반적으로 매매·전세가격지수 차이가 크지 않지만, 2021년 하반기부터 많이 좁혀진 양상을 띈다.
- 매매지수 증감률은 2021년 중순부터~말까지 급격한 상승이 있다가, 그 후 급격히 감소 중이다.
- 전세지수 증감률도 2021년부터 2022년 상반기까지 상승 추세에 있다가, 그 후 하락 반전했다.
- 강원 전세 대비 저평가 지수는 0.7%로 약간 저평가 되어있다. (평균은 -2.7%)
5. 경북
- 경북 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2015년 11월부터 2020년 5월까지 하락하는 모습이 보이다가, 그 후 점진적으로 두 지수 모두 회복하기 시작한다.
- 매매지수 증감률은 2015년 11월부터 2020년 5월까지 침체에 있다가, 2020년 12월 상승률 최고점을 찍고, 그 후 경북 경산시와 포항시(남구) 등이 조정대상지역으로 지정되며 상승률이 감소한다. 2022년에 들어서며 급격한 하락세를 보인다.
- 전세지수 증감률도 2015년 11월부터 2020년 5월까지 침체를 보이다가, 2021년 하반기 상승 고점을 찍는다. 그 후 줄곧 하락세다.
- 경북 전세 대비 저평가 지수는 8.1%로 저평가 되어있다. (평균은 3.1%)
6. 경남
- 경남 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 경북과 비슷한 추세를 보인다. 2016년 2월부터 2020년 6월까지 하락하는 모습이 보이다가, 그 후 점진적으로 두 지수 모두 회복하기 시작한다.
- 매매지수 증감률은 2016년 2월부터 2020년 6월까지 침체기였고, 그 후 회복세를 보이다가 2021년 12월까지 상승세를 유지했다. 그 이후에는 급격한 하락세를 보이고 있다.
- 전세지수 증감률도 매매지수 증감률과 비슷한 행보를 보인다.
- 경남 전세 대비 저평가 지수는 5.5%로 저평가 되어있다. (평균은 2%)
7. 광주
- 광주 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2019년3월부터 2020년 9월사이 매매·전세 가격의 조정이 있었으나, 2020년 10월부터 지수가 많이 좁혀지더니, 상승세가 점진적으로 커졌다.
서울 아파트 월간 매매&전세가격지수 (기준 : 2022.1 = 100.0)
- 매매지수 증감률은 2019년 3월부터 2020년 9월까지 침체기였고, 그 후 회복세를 보이다가 2021년 하반기 상승세의 고점을 찍고, 급격한 하락세가 이어지고 있다.
- 전세지수 증감률은 2020년 하반기 피크를 찍고, 2021년 하반기부터 하락으로 전환했다.
- 광주 전세 대비 저평가 지수는 -23%로 상당히 고평가 되어있다. (평균은 -7.5%)
8. 대구
- 대구 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2015년 12월부터 2017년 6월까지 매매·전세 가격의 조정이 있었다. 2020년 5월부터 점진적으로 상승하다가, 2022년 상반기 고점을 찍고, 하락 반전한다.
- 매매지수 증감률은 2015년 12월부터 2017년 6월까지 침체기였고, 그 후 약상승·약하락을 보인다. 2020년 12월 상승의 고점을 찍고, 이후 급격한 하락세를 보인다.
- 전세지수 증감률은도 2020년 하반기를 고점으로 2021년 상승세를 유지하고 있다가, 2021년 9월 말 전세자금대출 규제 이슈가 겹치며 하락세로 전환했다.
- 대구 전세 대비 저평가 지수는 -14.5%로 상당히 고평가 되어있다. (평균은 -6.1%)
9. 대전
- 대전 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2021년 하반기까지 높은 상승세를 이어가다가, 그 이후 하락하는 모습을 보인다.
- 매매지수 증감률은 2018년 8월까지 약상승·약하락을 반복하다가, 그 후 2021년 12월까지 매매가가 상승세를 보였다. 이후에는 급격한 하락세가 이어지고 있다.
- 전세지수 증감률도 2018년 8월부터 상승세가 확대되며, 2020년 하반기 피크를 찍는다. 대전 역시 대출 규제 여파로, 2021년 10월 이후로 상승률이 감소하기 시작한다.
- 대전 전세 대비 저평가 지수는 -17.8%로 상당히 고평가 되어있다. (평균은 -5.8%)
10. 부산
- 부산 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2017년 9월부터 2019년 하반기까지 침체하다가, 그 후 상승세를 이어갔다. 2022년 하반기 이후부터는 하락 반전했다.
- 매매지수 증감률은 2017년 9월 침체로 접어들고, 2019년 하반기에 회복세를 보인다. 2019년 11월 이후 조정대상지역에서 해제되며 매매지수가 급격히 상승했다가, 2020년 11월 고점을 찍는다. 그 이후 상승률이 계속해서 감소 중이다.
- 전세지수 증감률도 매매지수 증감률과 비슷한 추세를 보인다.
- 부산 전세 대비 저평가 지수는 -32.5%로 상당히 고평가 되어있다. (평균은 -12.6%)
11. 세종
- 세종 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2017년 8월에 투기지역으로 지정된 후부터 2019년 하반기까지 조정이 있었다. 2019년 12월부터 국회 세종의사당 추진으로 급격한 상승세를 보이다가, 21년 중순부터 점진적으로 하락한다.
- 매매지수 증감률은 2020년 8월 고점을 찍고, 2021년 1월초부터 상승률이 점진적으로 감소하더니, 계속해서 하락하는 모습이다.
- 전세지수 증감률도 매매지수 증감률과 비슷한 추세를 보인다.
- 세종 전세 대비 저평가 지수는 -52.9%로 상당히 고평가 되어있다. (평균은 -37.7%)
12. 울산
- 울산 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 인구수의 급격한 감소로, 2016년 4월부터 2019년 9월까지 계속해서 하락하다가, 그 후 회복되며 2020년 10월 이후부터 본격적으로 상승한다. 2022년 하반기 고점을 찍고 하락 반전했다.
- 매매지수 증감률은 2016년 중반부터 2019년 하반기까지 침체기를 겪다가, 점차 회복세를 보이며 2020년 11월 고점을 찍고, 그 후 계속해서 하락하는 모습이다.
- 전세지수 증감률도 매매지수 증감률과 비슷한 추세를 보인다.
- 울산 전세 대비 저평가 지수는 3.9%로 저평가 되어있다. (평균은 0.9%)
13. 전북
- 전북 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2020년 6월부터 상승세가 시작되어 2022년 하반기 고점을 찍었다.
- 매매지수 증감률은 2016년 하반기부터 2019년까지 침체기를 겪다가 점차 회복세를 보였다. 그 후 2020년 6월부터 본격적인 상승장이 시작되며, 2021년 11월 고점을 찍고, 이후 계속해서 하락하는 모습이다.
- 전세지수 증감률은 2021년 6월 상승세의 고점을 찍고 점차 하락하는 모습을 보인다.
- 전북 전세 대비 저평가 지수는 -2%로 고평가 되어있다. (평균은 1.7%)
14. 전남
- 전남 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2015년 이후~2019년 1월까지 상승세를 보이다가, 2020년 6월까지 조정을 받는다. 그 후 점차 상승하여 2022년 상반기에 상승 및 보합을 유지하다가, 하반기에 하락 전환하는 양상이다.
- 매매지수 증감률은 2020년 6월 이후 부동산 시장에 온기가 돌기 시작하며, 본격적인 상승장이 시작된다. 2020년 11월 고점을 찍고, 이후 21년 하반기까지는 상승세를 유지해오다 하락 전환했다. 2022년 하반기에 바닥을 찍는 모습을 볼 수 있다.
- 전세지수 증감률은 2021년 6월에 상승의 고점을 찍고, 2021년 하반기부터 하락세를 보이고 있다.
- 전남 전세 대비 저평가 지수는 -4.4%로 고평가 되어있다. (평균은 -2.4%)
15. 제주
- 제주 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2017년 3월부터 2020년 11월까지 침체기를 겪었으나, 그 이후 두 지수 모두 상승하는 모습이다.
- 매매지수 증감률은 2017년 3월~2020년 11월까지 침체기를 겪었으나, 그 후부터 상승세를 타고, 2021년 말에 가장 높은 상승률을 찍는다. 그 이후부터는 잠깐 올랐다가, 급격한 하락세가 진행되고 있다.
- 전세지수 증감률은 2021년 6월에 상승의 고점을 찍고, 그 후 쭉 하락세를 보이고 있다.
- 제주 전세 대비 저평가 지수는 -25.3%로 상당히 고평가 되어있다. (평균은 -9.6%)
16. 충북
- 충북 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2015년 말부터 2020년 4월까지 장기 하락를 겪었고, 그 이후 두 지수 모두 상승하는 모습이다.
- 매매지수 증감률은 2015년 말부터 2020년 4월까지 침체기를 겪은 후, 2022년 5월에 높은 상승률을 찍는다. 그 이후 충북 청주시가 조정대상지역으로 규제를 받으면서 잠깐 하락했다가, 9월 중순부터 상승세가 다시 시작되었다. 2021년 9월 가장 높은 상승률을 찍고, 그 뒤로 줄곧 하락세다.
- 전세지수 증감률은 2021년 7월 고점을 찍고, 하반기까지 상승세가 계속되다가, 하락 추세로 돌아섰다.
- 충북 전세 대비 저평가 지수는 7.9%로 저평가 되어있다. (평균은 6.9%)
17. 충남
- 충남 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 2015년 5월부터부터 2019년 11월까지 약 4년간 침체기를 겪었고, 그 이후 두 지수 모두 상승하는 모습이다.
- 매매지수 증감률은 2015년 5월부터 2019년 11월까지 침체기를 겪은 후, 2021년 11월에 가장 높은 상승률을 찍는다. 그 뒤로 줄곧 하락세다.
- 전세지수 증감률도 매매지수 증감률과 비슷한 추세를 보인다.
- 충남 전세 대비 저평가 지수는 -1.5%로 약간 고평가 되어있다. (평균은 0%)
18. 종합
- 전국 아파트 매매·전세가격지수(월간)는 전반적으로 2018~2019년도 침체기를 거쳐, 2021년 하반기까지 우상향 하는 모습을 보이며, 그 후 급락하는 양상이다. 그리고 점차 두 지수가 가까워지며 2022년도를 기점으로 역전되는 현상이 나타난다.
- 전국 각 지역 전세 대비 저평가 지수를 표로 정리해보면, 다음과 같다.
- 고평가된 지역은 서울>세종>경기>부산>인천>제주>광주>대전>대구>전남>전북>충남 순이다. 전세 대비 저평가 지수 데이터로만 확인하면, 이 순서대로 부동산 투자에서 가장 위험한 지역이라고 할 수 있다.
- 저평가된 지역은 경북>충북>경남>울산>강원 순이다. 전세 대비 저평가 지수 데이터로만 확인하면, 이 순서대로 내집 마련하기에 가장 좋은 지역이라고 할 수 있다. (물론, 이 데이터만 확인해서 결정하면 안되고, 다른 모든 데이터를 활용하여 종합적인 결론을 내려야 한다.)
|
2023년 1월 데이터 기준
|
|||
|
지역명
|
전세대비저평가
|
평당가격(만원)
|
|
|
경북
|
8.10%
|
저평가 |
631
|
|
충북
|
7.90%
|
저평가
|
740
|
|
경남
|
5.50%
|
저평가
|
835
|
|
울산
|
3.90%
|
저평가
|
992
|
|
강원
|
0.70%
|
약간 저평가 |
754
|
|
충남
|
-1.50%
|
약간 고평가
|
739
|
|
전북
|
-2%
|
고평가
|
686
|
|
전남
|
-4.40%
|
고평가
|
624
|
|
대구
|
-14.50%
|
상당히 고평가
|
1099
|
|
대전
|
-17.80%
|
상당히 고평가 |
1193
|
|
광주
|
-23.00%
|
상당히 고평가 |
976
|
|
제주
|
-25.30%
|
상당히 고평가 |
1640
|
|
인천
|
-26.20%
|
상당히 고평가 |
1335
|
|
부산
|
-32.50%
|
상당히 고평가 |
1338
|
|
경기
|
-43.90%
|
상당히 고평가 |
1778
|
|
세종
|
-52.90%
|
상당히 고평가 |
1658
|
|
서울
|
-78.30%
|
상당히 고평가 |
3791
|
* 참고자료 : KB부동산 주택가격동향조사,
리치고 주택구매력지수
빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망 (김기원, 정세윤)
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