[부동산] 전세가율 - 지역별 분석 및 순위

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- 전세가율이란 전세가격을 매매가격으로 나눈 것이다. 

- 부동산 투자자들이 이 지표를 필수적으로 확인하는 이유는, 소위 '갭투자'라 하여 부동산을 매수한 후 전세입자를 구하여 내 자본금을 최소화하기 위함이다. 

- 투자자 입장 : 전세가율이 낮아질수록 현금을 더욱 많이 투입하여야 하므로 투자 수요가 줄어들게 되고, 전세가율이 높아질수록 자본이 적게 들어가 잠재 투자 수요가 높아진다.

- 실거주자 입장 : 전세가율이 높아질수록 전세가격과 매매가격의 차이가 좁혀지기에, 입주 물량이 많지 않고 전세 물량의 공급은 적다면 어쩔 수없이 주택을 매수해야 하는 상황이 발생하게 되고, 매매 물량의 공급이 적어질수록 공급은 없는데 수요가 많아져 가격이 상승할 것이다. 

- 전세가율은 금리와 밀접한 관계가 있는데, 금리가 낮아질수록 임대인이 전세금을 받아 은행에 예금해도 이자 수익이 낮아지기에, 전세금을 더 올리려고 할 것이고, 이는 전세가율 상승으로 이어지게 된다.

- 전세가율을 통해 부동산 투자를 판단할 때는 지역별 편차는 있으나, 보편적으로 전세가율이 바닥을 다지고 지속해서 증가하여 과거보다 매우 높다고 판단될 때를 전후로 1년 전 또는 1년 후에 매수하는 것이 좋다.

- 최고의 매수 기회는 전세가율이 지속해서 증가해 왔고, 매매가격이 하락 또는 보합세를 유지하다가 상승으로 전환될 때가 부동산 시장이 바닥을 다지고 회복세로 진입하는 시점이므로 절대 놓쳐서는 안 될 타이밍이다. 

- 주의해야 하는 시점은 전세가율이 4~5년간 감소하고, 매매가격의 상승률이 점진적으로 저하되며, 보합세로 접어드는 시기다. 이미 부동산 투자가 많이 이뤄졌다는 것이므로 매매가격의 거품이 많이 껴있을 가능성이 매우 크다. 

- 전세가율이 높은데 부동산 침체가 시작되면, '깡통전세'가 많아지고 경매로 집이 넘어갈 가능성이 크며, 전세입자는 본인의 전세금을 임대인에게 다 받지 못하고 손해 보는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 꼭 다른 빅데이터들을 같이 확인해 보고 부동산 시장의 흐름을 전반적으로 판단해야 한다. 

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 * 전세가율은 리치고시세 자료를 기반으로 분석했다. 리치고 시세는 매매, 전세 실거래가 기반으로 AI학습을 통해 산정한 시세다. 각 지역의 전세가율 적용 기간이 2004.1월부터 2023.3월까지 일치하므로, 같은 기간 타 지역 비교·분석하기에 알맞다고 생각했다. (참고로, 리치고 홈페이지에서 리치고 시세 데이터뿐만 아니라, KB부동산 지수, 한국부동산원 지수도 함께 볼 수 있다. )

 

 

1. 서울 

  - 2023년 3월 서울의 전세가율은 47.6%로 좋지 않고, 평균 52.4%(2004.1~2023.3) 대비 4.8% 낮다. 

  - 2008년 6~9월까지 전세가율이 37.2%로 최저점을 찍었다.

  - 2009년은 전세가격은 상승하는데 매매가격은 하락하기 시작하여, 전세가율이 증가하기 시작한 초기 시점이라고 볼 수 있다. 

  - 그로부터 4~5년 후인 2013~2014년 정도부터 서울 아파트 매수를 검토했다면 상당히 좋은 결과가 있었을 것이다. 

  - 2016년 4월 74.7%까지 증가한 이후 지속적으로 감소하여, 지금은 꽤 위험항 상황에 직면해있다. 

  - 2020년 8월에서 2021년 1월사이 전세가율이 49.9%에서 53.6%까지 약하게 증가한 것은 임대차 3법의 영향으로 인한 일시적 왜곡 현상이다. 

 

2. 경기 

  - 2023년 3월 경기의 전세가율은 58.6%로 좋지 않고, 평균 58.9%(2004.1~2023.3) 대비 0.3% 낮다. 

  - 경기도의 전세가율은 서울에 비하면 양호한데, 전세가율 감소가 서울보다 양호한 이유는 실수요가 잘 뒷받침되고 있기 때문이다.

  - 2016년 6~7월과 2017년 2~4월에 79.5%로 가장 높았는데, 이후 계속해서 감소하고 있다. 

 

3. 인천 

  - 2023년 3월 인천의 전세가율은 62%로 좋지 않고, 평균 60.3%(2004.1~2023.3) 대비 1.7% 높다. 

  - 2008년 7월 전세가율 40.9%로 최저점을 찍었다. 

  - 2009 이후부터 2017년까지 전세가율이 장기간 증가했는데, 2017년 3~6월 78.4%까지 증가한 이후 다시 감소 추세다. 

 

4. 강원 

  - 2023년 3월 강원의 전세가율은 74.2%로 양호하고, 평균 68.1%(2004.1~2023.3) 대비 6.1% 높다. 

  - 2018~2019년에 강원도 내 가장 많은 입주 물량이 공급되었기 때문에, 전세가율이 높으면서도 오히려 부동산 시장이 침체했다. 

  - 2021년 6월 전세가율 77.7%로 고점을 찍었다.

 

5. 경북 

  - 2023년 3월 경북의 전세가율은 79.6%로 양호하고, 평균 72%(2004.1~2023.3) 대비 4.8% 높다. 

  - 경북은 2011~2013년 사이 전세가율 증가 폭이 두드러졌다. 

  - 거시적으로 보았을 때, 2009년부터 2020년까지 전세가율이 지속해서 증가했다.

  - 전세가율이 증가하던 상황속에서도 2015~2019년 상당한 입주 물량 공급 때문에, 2015년 2019년 사이 부동산 시장이 침체했다. 

  - 2022년 11월 전세가율 80.2%로 최고점을 찍었다. 

 

6. 경남 

  - 2023년 3월 경남의 전세가율은 73.2%로 양호하고, 평균 67.2%(2004.1~2023.3) 대비 6% 높다.

  - 2011년부터 2017년까지 전세가율이 증가하고 매매가격은 큰 하락 또는 상승 없이 약보합세와 약상승을 지속했는데, 2017년 4월(72.4%)부터 전세가율이 감소하며, 매매가격도 하락하는 것을 볼 수 있다. 이는 2017년~2019년에 상당한 입주 물량이 있었기 때문이다. 

  - 2022년 10월 전세가율이 74.5%로 고점을 찍고, 하락 반전 했다. 

 

7. 광주 

  - 2023년 3월 광주의 전세가율은 67.7%로 매우 좋지 않고, 평균 75%(2004.1~2023.3) 대비 7.3% 낮다.

  - 광주는 예외적으로 2004~2017년까지 큰 등락폭 없이 전세가율이 증가한 지역이다. 매매가 역시 큰 하락 없이 일정하게 약보합세 또는 보합세와 상승을 반복해 온 지역이다. 

  - 2017년 2월 80.2%에서부터 지금까지 급격히 전세가율이 감소하고 있다. 

 

8. 대구 

  - 2023년 3월 대구의 전세가율은 66.1%로 좋지 않고, 평균 70.4%(2004.1~2023.3) 대비 4.3% 낮다.

  - 2009년 2월 전세가율 64.9%로 최저점을 찍고, 그 후 급격한 상승세를 거쳐 2015년 3월 76.9%로 최고점을 찍는다. 

  - 2015년 3월 최고점을 찍은 후 하락 전환했다. 

  - 전세가율이 상승하는 초기 시장은 부동산 시장이 침체기에 진입하는 초기 시점일 가능성이 크다. 

 

9. 대전 

  - 2023년 3월 대전의 전세가율은 65.7%로 좋지 않고, 평균 65.8%(2004.1~2023.3) 대비 0.1% 낮다.

  - 2006년 5월 53.2%로 전세가율 저점을 찍고, 매매가 역시 2005년 3월 기점으로 하락하기 시작했다. 

  - 그 후 2011년 3월 69.8%까지 전세가율이 다시 증가하,며 2010년에는 본격적으로 매매가가 상승했다.

  - 다만, 2012년을 기점으로 매매가가 보합세를 유지했는데, 세종 신도시의 영향이 크다고 할 수 있다. 

  - 2018년 2~3월 전세가율이 77.8%로 고점을 찍고 쭉 감소하고 있으며, 2022년부터 침체기에 접어들었다고 볼 수 있다. 

 

10. 부산 

  - 2023년 3월 부산의 전세가율은 56.8%로 매우 좋지 않고, 평균 65.8%(2004.1~2023.3) 대비 9% 낮다.

  - 2006년 6~7월 63.5%로 저점을 찍고, 2011년 3월 66.3%까지 전세가율이 증가했는데, 2009년 8월부터 2012년 4월까지 매매가가 상승했던 이 시기가 매수 적기였다. 

  - 2016년 5~7월 72.4%로 고점을 찍고, 그 후 급격하게 감소하는 추이를 보이고 있다. 

 

11. 세종 

  - 2023년 3월 세종의 전세가율은 43.2%로 좋지 않고, 평균 50.3%(2004.1~2023.3) 대비 7.1% 낮다.

  - 세종은  2012년부터 신도시 형성 과정에서 공급 물량에 따른 전세가격 하락과 상승으로 전세가율 변동만 있었고, 매매가격의 상승은 미미했다. 

  - 그러다가, 2019년 12월터 매매가의 약 상승이 이뤄지더니, 2020년 5월부터 매매가가 급상승하기 시작하며 전세가가 따라가질 못했다. 

  - 2020년 10월에 매매가와 전세가의 격차가 역대 가장 심하게 발생했고, 그 후 1년 전의 전세가율을 회복했다.

 

 

12. 울산 

  - 2023년 3월 울산의 전세가율은 71.6%로 보통 수준이고, 평균 70.7%(2004.1~2023.3) 대비 0.9% 높다.

  - 2017년 9월 전세가율 72.2%를 기준으로 2019년 6월까지 68.6%로 로 감소했다. 이때 전세가율 감소뿐만 아니라 매매가 하락도 동반했다. 

  - 부동산 시장이 침체했을 때 전세가율은 보편적으로 증가하나, 울산은 일자리와 같이 부동산 시장에 영향을 미치는 중요 요인들이 있어, 종합적으로 검토할 필요가 있다. 

 

13. 전북 

  - 2023년 3월 전북의 전세가율은 74.6%로 보통 수준이고, 평균 73.7%(2004.1~2023.3) 대비 0.9% 높다.

  - 전북은 전세가율이 2012년 2월 69.3%에서 2020년 2월 80.1%까지 약 8년간 증가한 지역이다. 

  - 2012년부터 전북 부동산 시장의 긴 침체가 찾아왔으나, 2021년부터 입주 물량이 감소하며 다시 활황을 띄기 시작했다. 

  - 2020년 2월 전세가율 고점을 찍고, 그 후 계속해서 하락세다. 

 

14. 전남 

  - 2023년 3월 전남의 전세가율은 74.8%로 양호하고, 평균 70.2%(2004.1~2023.3) 대비 4.6% 높다.

  - 2008년 6~7월 전세가율이 61.7%로 저점을 찍고, 상승하고 있다. 

  - 2012년 5월부터 2015년 8월까지 매매가가 하락한 시기는 2013~2015년 사이 전남 입주 물량이 매우 많았던 시기였다. 

  - 2016년 5월 전세가율이 78.3%로 고점을 형성한 후 점진적으로 감소했는데, 2015년 하반기부터 매매가가 상승했으므로, 2016년에 전남 부동산을 매수하기에 좋은 타이밍이었다고 할 수 있다. 

  - 2021년 2월 73.8%을 기점으로 전세가율이 약 상승하는 흐름을 보여 긍정적이기는 하나, 매매가가 하락하는 추세로 반전되어 주의해야 한다.

 

15. 제주 

  - 2023년 3월 제주의 전세가율은 55.7%로 매우 좋지 않고, 평균 64%(2004.1~2023.3) 대비 8.3% 낮다.

  - 제주도의 전세가율이 가장 높았던 시기는 2015년 4월 70.3%이다. 

  - 2015년 4월에서 2016년 11월까지 전세가율이 급격히 감소하여, 부동산 시장 침체 위험 신호를 보냈다. 당시 제주도의 부동산 시장은 매매가와 전세가가 현격히 벌어지고, 투자 수요는 감소하며, 입주 물량은 증가 추세에 있었기 때문에 침체하기 시작한 것으로 보인다. 

  - 2017년부터는 전세가율이 조금씩 꿈틀거림에도 불구하고, 2020년까지 부동산 시장이 좋지 않았다. 입주물량이 2017년까지 증가했고, 미분양 물량도 증가했기 때문이다. 

  - 2020년 5월부터 전세가율이 급격히 감소하면서, 최근 전세가율은 제주도 역사상 가장 낮다. 

 

16. 충북 

  - 2023년 3월 충북의 전세가율은 77.6%로 양호하고, 평균 70.1%(2004.1~2023.3) 대비 7.5% 높다.

  - 2013년부터 입주 물량의 증가 폭이 커지며 2016년을 기점으로 매매·전세 가격이 하락했으며, 2018년 충북 역사상 가장 많은 입주 물량이 공급된 뒤, 전세가율은 2019년 11월 80.2%까지 증가하며 역대 가장 높은 수준을 유지하다가, 2020년 6월부터 매매가가 본격적으로 상승하면서 전세가율이 감소하고 있다. 

  - 2019년 11월 전세가율 고점을 찍고, 그후 대세 감소 중에 있으므로, 보수적으로 접근해야 한다. 

 

17. 충남 

  - 2023년 3월 충남의 전세가율은 74.3%로 양호하고, 평균 67.4%(2004.1~2023.3) 대비 6.9% 높다.

  - 충남의 전세가율은 2009년부터 2021년 1월까지 장기간 증가해 왔다. 

  - 2011년 1월부터는 매매가가 상승하기 시작한 초입으로, 2010년 중순에서 2012년 중순 사이가 매수 적기였다. 

  - 2016~2018년 충남 역대 가장 많은 입주 물량이 공급되며, 전세가율이 높음에도 매매가와 전세가는 2015년 5월부터 2019년 10월까지 약 4년간 하락했다. 

  - 2020년 11월 전세가율  78.3%로 역대 가장 높았고, 그후부터 감소 추세다. 

 

18. 결론 

  - 전세가율이 높다고 섣불리 투자를 판단하는 것은 위험할 수 있다. 다만, 4~5년 장기간 전세가율이 감소하고 있다면, 부동산 시장 침체의 위험 신호를 보내고 있는 것으로, 주의할 필요가 있다. 

  - 전세가율이 증가하다 감소하는 시점에서 보편적으로 1년 전 또는 1년 후가 매수 적기다. 특히 전세가율이 감소하는 시점에서 보합세를 유지하던 매매가가 상승할 때가 최고의 매수 기회다. 

  - 2023년 3월 기준 전세가율 순위를 보면, 1위 경북 > 2위 충북 > 3위 전남 > 4위 전북 > 5위 충남 > 6위 강원 > 7위 경남 순이다. 

  - 지역별로 평균 전세가율 대비 현재 전세가율이 높은지·낮은지에 따라, 양호·보통·주의 상태를 고려하는 것이 좋겠다. 

 

순위​​	지역​​​	전세가율(2023.3)​	평균 전세가율  (2004.1~2023.3)​	평균 전세가율  대비 전세가율	상태​
1​	경북​​​	79.60%​	72%​	평균대비 4.8% 높다​​	양호​
2​	충북​​​	77.60%​	70.10%​	평균대비 7.5% 높다​	양호​
3​	전남​​​	74.80%​	70.20%​	평균대비 4.6% 높다​	양호​
4​	전북​​​	74.60%​	73.70%​	평균대비 0.9% 높다​	보통​
5​	충남​​​	74.30%​	67.40%​	평균대비 6.9% 높다​	양호​
6​	강원​​​	74.20%​	68.10%​	평균대비 6.1% 높다​​	양호​
7​	경남​​​	73.20%​	67.20%​	평균대비 6% 높다​​	양호​
8​	울산​​​	71.60%​	70.70%​	평균대비 0.9% 높다​	보통​
9​	광주​​​	67.70%​	75%​	평균대비 7.3% 낮다​​	매우 주의​
10​	대구​​​	66.10%​	70.40%​	평균대비 4.3% 낮다​	주의​
11​	대전​​​	65.70%​	65.80%​	평균대비 0.1% 낮다​	주의​
12​	인천​​​	62%​	60.30%​	평균대비 1.7% 높다​	보통​
13​	경기​​​	58.60%​	58.90%​	평균대비 0.3% 낮다​	주의​
14​	부산​​​	56.80%​	65.80%​	평균대비 9% 낮다​	매우 주의​
15​	제주​​​	55.70%​	64%​	평균대비 8.3% 낮다​	매우 주의​
16​	서울​​​	47.60%​	52.40%​	평균대비 4.8% 낮다​	주의​
17​	세종​​​	43.20%​	50.30%​	평균대비 7.1% 높다​	주의​

 

 

* 참고자료 : 리치고 - 전세가율,

빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망 (김기원, 정세윤)