유튜브 '월급쟁이부자들TV'를 애청하는 구독자로서,
2023년 올해 부동산 시장 정책은 어떻게 바뀌는지에 대한 영상을 시청했다.
나를 포함한 부린이들에겐 복잡하고, 어려울 수 있었던 내용을
유튜버 너나위님께서 아주 쉽게 설명·정리해주셨기 때문에,
이 내용을 공부하며 기록에 남겨보려 한다.
2023년 부동산 정책의 방향성을 정리해 볼 수 있어 너무 유익한 시간이었다.
[부동산 시장 연착륙]
* 연착륙은 Soft Landing을 의미한다. (반대는 경착륙)
1. 다주택자
1) 취득세 중과 완화 : 다주택자에 대한 취득세 중과제도를 완화한다. > 거래 활성화 목적
| 현행 | 3주택(조정지역2주택) > 8% | 4주택(조정지역3주택) 이상/법인 > 12% |
| 개선 | 3주택 > 4% | 4주택(조정지역3주택) 이상/법인 > 6% |
2) 양도세(팔면 남는 차익) 중과 배제 : 현재 양도세 중과배제가 한시적으로 유예(23년 5월까지) 중인데, 1년 더 연장(24년 5월까지)한다. > 급하게 팔려고 내놓지 말라는 의미로 해석한다.
3) 분양권 및 주택·입주권 20년 이전 수준으로 환원
| 분양권 | 주택·입주권 | |
| 현행 | 1년 미만 70%, 1년 이상 60% | 1년 미만 70%, 1~2년 60% |
| 개선 | 1년 미만 45%, 1년 이상 폐지 | 1년 미만 45%, 1년 이상 폐지 |
4) 대출규제 완화 : 규제지역 다주택자 주택담보대출 금지를 해제하고, LTV 상한을 30%로 적용한다.
[정리]
거래가 너무 안된다
(연결산업 마비, 시장 급락에 따른 내수경기 위축 우려, 경기 침체 선제적 대응)
▼
1차, 실수요자 중심 거래 유도
(생애최초 LTV완화)
▼
2차, 다주택자 거래 확대 유도
(취득세 중과 완화, 양도세 중과 배제 유예, 다주택자 담보대출 허용)
2. 실수요자
1) 규제지역 추가 해제하고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정한다.
> 실수요자 접근을 편하게 하려는 목적이다.
> 현재 용산구, 서초구, 강남구, 송파구만 투기과열지구로 남아있다.
2) 과도한 실거주 및 전매제한 규제를 5년 이전 합리적 수준으로 환원한다. (23년 별도 발표 예정, 국토부)
> 실거주 관련 규제
- 분양시 거주의무 : 분양가 상한제 지역에서 분양을 받게 되면 거주의무가 있었다. 공공택지는 3~5년, 민간택지는 2~3년의 거주의무가 있었고, 분양을 싸게 받은 사람일수록 거주 의무가 더 길었다.
- 일반 매매시 거주의무 : 8·2대책( 2017년 8월 2일) 이후로 규제지역에서 집을 사면, 그 집에 들어가서 2년을 거주하지 않을 시, 1주택자라도 비과세를 해주지 않았다.
> 전매 제한 : 투기과열지구에서 분양을 받을 시, 이익을 목적으로 한 전매(매매)를 규제한 것이다.
> 이 규제들이 시장 회전에 좋지 않기 때문에, 거래 활성화 목적으로 하여 합리적 수준으로 바꾸겠다는 의미다.
3) 생활안정, 임차보증금 반환 목적 주담대 규제를 완화하여 주택 구입시와 동일한 LTV 규제를 적용한다.
| - 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(3개월) 폐지 |
| - 생활안정자금 목적 주담대 한도(2억원) 폐지 > 실거주자들이 대출을 더 받을 수 있게 하여, 내 집 마련할 수 있는 기회를 더 준다는 의미다. |
| - 15억 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(2억원) 폐지 등 > 내 집을 담보로 대출받아 전세 보증금을 줄 수 있게 해준다는 의미다. |
4) 규제지역 무주택자 LTV의 경우, 시장 및 가계부채 여건을 보며 상향하는 방안을 추진한다.
> 규제지역에서 생애 최초구매자뿐만 아니라 무주택자도 대출 비율을 높여주겠다는 의미다.
5) 공시가격과 관련한 국민 부담을 추가 완화하고, 산출과정의 근본적인 투명성 제고 방안을 추진한다.
| - 23년 1주택 재산세 공정시장가액비율을 45%보다 낮은 수준으로 인하한다.(23년 4월) |
| - 24년 이후 공시가격 현실화 계획은 시장 상황 등을 반영하여 23년 하반기 중 마련한다. |
| - 연구용역, 외부검증 강화, 기초자료 보강 등 공시가격 투명성 및 정확성 제고 조치를 병행한다. |
6) 특례 보금자리론을 1년 한시 적용한다. (23년 1분기 중 시행)
| - 지원대상 : 주택가격 6억원에서 9억원 이하 |
| - 대출한도 : 3.6억원에서 5억원으로 확대 |
| - 소득제한 : 기존 7천만원 이하의 소득제한 폐지 |
> 보금자리론은 DSR(총부채원리금상환비율)을 보지않고, DTI(총부채상환비율)를 본다.
- DTI(총부채상환비율) : 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다.
- DSR(총부채원리금상환비율) : 개인이 갚아야 할 모든 원금과 이자를 더한 값을 연간 소득으로 나눈 비율이다. 모든 대출의 원리금 상환 부담을 감안해 계산하기 때문에, 총부채상환비율(DTI)을 적용할 때보다 대출한도가 줄어든다.
[정리]
거래가 너무 안된다
(연결산업 마비, 시장 급락에 따른 내수경기 위축 우려, 경기 침체 선제적 대응)
▼
1차, 실수요자 중심 거래 유도
(생애최초 LTV완화)
+
(특례보금자리론, 실거주 규제완화, LTV한도 완화, 세부담 완화)
▼
2차, 다주택자 거래 확대 유도
(취득세 중과 완화, 양도세 중과 배제 유예, 다주택자 담보대출 허용)
+
(임차보증금 반환 목적 LTV 허용)
매도는 더 천천히 할 수 있도록
매수는 더 편하게 할 수 있도록
거래 활성화 > 시장 급락을 원치 않는다.
3. 공급관리
1) 재건축 안전진단 합리화 방안 시행(23년 1월)
| - 구조안전성 비중 하향(50 > 30%), 주거환경(15 > 30%) 비중 상향, 설비노후도(25 > 30%) 비중 상향 |
| - 무조건부 재건축 허용 판정점수 기준 완화(30점 이하 > 45점 이하) |
| - 공공기관 적정성 검사 의무 시행 폐지 > 지자체 요청 시에만 제한적 시행 |
> 현재 시점에서 공급 청사진 그려둬야, 안정적으로 시장 운영이 가능하다.
> 즉, 미래 시장 침체와 이로 인한 신규 공급 급감에 따른 미래 급등이 우려되기 때문에, 지금부터 관리해야 한다.
> 재건축평가항목 비중 조정
| 구조안정성 | 주거환경 | 설비노후도 | 비용편익 | |
| 현행 | 50% | 15% | 25% | 10% |
| 개선 | 30% | 30% | 30% | 10% |
> 안전진단 판정 기준 조정
| 30점 이하 | 30~40점 | 40~45점 | 45~50점 | 50~55점 | 55점 초과 | |
| 현행 | 재건축 | 조건부 재건축 | 유지보수 | |||
| 개선 | 재건축 | 조건부 재건축 | 유지보수 | |||
2) 공급속도 탄력적 조절
| - 3기 신도시(남양주왕숙, 부천대장, 고양창릉, 인천계양, 하남교산)의 경우, 23년 상반기 중 전체 토지보상 완료 및 부지조성 착공을 목표로 속도감 있게 추진한다. |
| - 공공택지 내 민간 주택에 사전청약 의무를 완화하고(신규매각택지 - 사전청약의무 폐지, 기매각택지 - 6개월에서 2년으로 기한연장), 필요시 공공부문 주택 분양 일정을 추가 조정하여 분양물량 분산을 유도한다. |
> 가까운 미래에 3기 신도시 공급이 굉장히 많기 때문에, 단기적으로 공공주택 분양 물량을 분산하여 속도를 조절하겠다는 의미다.
3) PF시장 연착륙 지원 : 부동산 개발 사업성 제고 및 원활한 자금 융통을 지원하여 부동산 PF 시장의 부실을 방지한다.
| - HUG 부동산 PF 보증 확대(+5조원) 및 미분양 PF 보증 신설(5조원)을 23년 1월 조기 시행하고, 향후 수요에 따라 보증여력 추가 확충을 검토한다. |
| - 차환발행의 어려움 지속시, PF-ABCP(단기)를 대출(장기)로 전환할 수 있는 사업자보증을 신설한다.(HUG, HF) · 현행 : 토지 전체 매입이 완료되고, 분양 개시 이전 사업장만 가능 · 개선 : 토지일부(예:95%)만 매입한 경우, 분양완료 사업장(분양률 양호 등)도 지원 · 필요시 추가 출연, 출자 상황 등을 보아가며 공급규모 확정 |
| - 재건축, 재개발 활성화 및 그간 지속 제기되어 온 임대주택 품질 개선 수요 대응을 위해 표준건축비를 현실화(9.8% ↑) |
> PF 시장 관련 회사들(건설회사, 증권회사, 보험회사 등)이 연쇄적으로 줄도산 하는 것을 막아야 한다.
[정리]
"현재 시점에서 공급 청사진 그려둬야, 안정적으로 시장 운영이 가능하다."
> 미래 시장 침체와 이로 인한 신규 공급 급감에 따른 미래 급등이 우려되기 때문에, 지금부터 관리해야 한다.
> (가까운 장래) 기존 예고된 물량의 급격한 공급으로 인한 경착륙 우려를 분양물량 분산으로 막아보겠다.
" 금융시장으로 위기가 전이되는 것을 막아야 한다."
> HUG 보증 확대
가깝게는 물략 폭탄이 떨어져 시장이 경착륙하지 않도록
멀리는 공급 가뭄으로 인한 급등이 나오지 않도록
장기적으로 시장 급등락이 아닌 안정을 기할 수 있도록 운영하겠다.
4. 임대안정
1) 민간 등록임대 : 임대차 주택의 19%
① 등록임대 복원 : 국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85㎡ 이하) 등록 재개
| 단기 | 장기 | |||
| 건설임대 | 매입임대 | 건설임대 | 매입임대 | |
| 현행 | 폐지 | 폐지 | 존치 | 축소 |
| 개선 | - | - | - | 복원(85㎡이하 아파트) |
> 문재인 정부 때 임대사업자를 하라고 밀었지만, 시간이 지나 집값이 올라가니 임대등록 혜택을 다 폐지 했다. 이것을 복원 시키겠다는 의미다.
> 민간 임대사업자가 자기 주택을 사서 장기 매입임대로 등록하면 각종 세제 혜택을 준다. 하지만, 임대료를 5%밖에 증여하지 못하고, 10년 동안 매도할 수 없다.
② 세제 인센티브 제공 : 맞춤형 세제 인센티브를 통해 임대사업자 육성
| 지방세 | - 신규 아파트 매입임대 사업자에게 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세를 감면한다. · 공동주택, 오피스텔 최초 분양시 (60~85㎡ 사업자는 20호 이상 임대하는 경우) · 취득당시 가액 : 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 |
| 국세 | - 폐지된 세제 혜택 중 일부 복원하고, 추가 인센티브 제공한다. · 매입임대사업자 대상 세제 인센티브 복원 : 조정대상지역 내 매입임대주택 등록시 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제, 법인이 매입임대주택 등록시 법인세 추가과세(양도차익의20%) 배제 · 의무임대기간을 10년에서 15년까지 확대적용하는 사업자에게 세제 인센티브 주택가액 요건 추가 완화 : 10년일 경우 수도권 6억, 비수도권 3억원 이하 |
③ 대출규제 완화 : 등록임대 사업자에 대해서는 규제지역 내 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대 추진
④ 공공성 확보 : 신규 매입임대 사업자는 투기 수요확산 방지를 위해 2호 이상 등록 신청시 등록 허용
> 등록을 2개 이상 해야 한다. 즉, 진지하게 업으로 하라는 의미다.
2) 민간 사적임대 : 임대차 주택의 60%
① 시장질서 안정 : 전세사고 방지를 위한 제도개선을 추진하고, 특별 단속 및 상시 공조체계 구축으로 시장 안정 기반 조성
| - 임차인 알권리 강화 등을 통해 계약 전후 사고 위험을 최소화한다. · 계약전 : 임대인의 선순위 보증금 등 임대차 정보 및 체납정보 확인권 신설 · 계약후 : 계약체결 후 ~ 입주 전 입대인 담보권 설정금지 특약 신설 (22,11,21일 완료) > 전세사기는 전세금 받으면서 의도적으로 대출을 받는 방식으로 이뤄진다. 전세 계약서를 쓰고 나서 바로 대출을 받는 것이다. 수십~수백개의 전세금과 대출금을 다 받고 잠적한다. > 임차인이 전셋집을 구할 때 집주인이 어떤 사람인지 알아볼 수 없기 때문에, 전셋집에 담보대출이 있나 볼 수 있게 하겠다는 의미고, 집주인이 세금을 냈는지 여부의 정보를 확인할 수 있는 체납정보 확인권을 신설하겠다는 것이다. > 계약을 체결 후 입주할 때까지 장난을 치는 경우도 있다. 계약시 등기부등본을 봤는데 깨끗하다가, 입주 때 잔금을 보내고 나서 대출이 잡혀있는 걸 확인하게 되는 경우다. 이 때 대출해준 은행이 우선이다. |
| - 법정부 전세사기 특별단속 결과를 23년 2월 중 발표하고, 이후에도 관계기관 간 정보 공유 등을 통해 상시 공조 체계 구축한다. |
② 임대차 2법 : 연구용역 결과(23년)를 바탕으로, 개정 여부와 방향에 대한 관계부처(국토부, 법무부, 기재부) 협의 및 사회적 합의 추진
3) 공공임대 : 임대차 주택의 21%
① 공급확대 : 공공임대 50만호 공급계획(23년 10만호)을 차질없이 이행하되, 필요시 탄력적인 주택 공급 추진
② 질적 개선 : 주택 품질 개선, 일자리·복지서비스 결합 확대 등을 통한 공공임대 주거 질 개선 작업 병행
| - 주거복지사 : 영구임대단지에 주거복지사 배치를 통해 맞춤형 상담, 지원 등 밀착형 서비스 제공 |
| - 지원단가 상향 : 우수 입지에 질 좋은 공공임대주택 공급을 위해 정부 지원단가 상향 반영 · 건설형 : 13~22년 평균 3.9% ↑ > 23년 7% ↑ · 매입형 : 일반 1.4억 > 1.6억, 신혼부부 1.7억 > 2억, 다자녀 1.7억 > 1.95억 · 전세형 : 일반 0.83억 > 0.93억, 신혼부부 0.9억 > 1억, 다자녀 1.02억 > 1.22억 |
[정리]
"장기적 임대시장 안정화를 미리 준비해야 한다."
(등록임대 부활)
> 대상 : 전용 85㎡이하 아파트 부활
> 조건 : 취득가 6억(3억) 이하
> 혜택 : 양도세 중과 종부세 합산 배제, 취득세 감면, 등록임대 사업자 LTV한도 인센티브
> 기타 : '할거면 2채 이상 사서 업으로 하세요'
"임대시장 손 좀 봐야한다."
(사적임대 절차 보완, 공공임대 공급)
> 계약전 : 선순위 보증금 및 체납정보 확인권
> 계약후 : 입주 전 담보권 설정금지 특약
"공공임대 열심히 하겠다."
> 시장영향은 잘 모르겠습니다..
5% 증액제한, 보증가입 의무를 가진 등록임대사업을 양성하여
장기적 임대시장 건정성과 안정성을 확보하겠습니다.
[2023 부동산 정책 방향 총정리]
*과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여 부동산 시장 연착륙 유도
| 다주택자 규제 패러다임 전환 | |
| - 다주택자 취득세 중과제도 완화 - 한시 유예 중인 양도세 중과배제 연장(~24년 5월) - 분양권 등 단기 양도세율 20년 이전 수준 환원 - 규제지역 다주택자 주담대 금지 규제 해제, LTV 상한 30% 적용 |
> 다주택자 매수 참여 자극 > 다주택자 매도 여유 부여 > 다주택자 임차보증금 반환 가능하도록 하여, 전세가 경착륙 방지 |
| 실수요자 대상 규제 개선 | |
| - 사장 상황을 종합감안해 규제지역 추가 해제 추진, 민간 택지 분양가 상하제 적용지역 합리적 조정 - 과도한 실거주, 전매제한 규제를 5년전 합리적 수준으로 환원 - 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화 - 시장, 가계부채 여건을 보아가며 규제지역 무주택자 LT상향 추진 - 공시가격 산출과정의 투명성과 제고방안 추진 |
> 서울 일부 지역까지 규제 해제 가능성 > 실거주 의무가 없어 매수수요 자극 가능(전세끼고 매수) > 대출 규제는 지속적으로 해제되어 LTV 70% 가까이 갈 것으로 보임(가격과 금리에 따라 매수수요 발생 가능) |
| 주택공급기반 위축방지 | |
| - 재건축 안전진단 합리화 방안 1월 중 시행 - 기 발표 공급계획의 정상추진을 원칙으로 하되, 시장상황을 고려하여 탄력적으로 속도 조절 - 부동산 개발 사업성 제고 및 원활한 금융지원 등으로 부동산 PF시장 부실 방지 |
> 단기적으로 3기 신도시로 인한 공급 축소 가능, 이를 통한 시장 연착륙 유도 > 장기적으로 재건축 속도 상향에 따른 핵심지 공급 확대, 이를 통한 장기적 시장 안정에 도움 |
| 임대차 시장의 구조적 안정화 도모 | |
| - 등록임대 유형 중 국민주택규모 장기 아파트 등록 재개, 맞춤형 세제, 금융 인센티브 제공 · 지방세 : 신규 아파트 매입임대는 주택규모에 다라 취득세 감면 · 국세 : 폐지된 세제 혜택 복원, 의무임대기간 확대시 추가혜택 · 금융 : 규제지역 내 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대 추진 - 투기 수요 확산 방지를 위해 2호 이상 보유 사업자만 등록 허용 - 임대차 2법 개정여부, 방향에 대한 사회적 합의 추진 - 공공임대 50만호 공급계획을 차질없이 이행하되, 필요시 탄력적 공급추진 |
> 임대수요가 많은 아파트에 대한 안정적 임대물량 공급, 장기적 임대시장 안정화 > 인센티브에 따라 등록임대사업 영위하고자 하는 새로운 매수수요가 등장할 수 있음 |
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