[매경E] 美서 퇴출된 파생금융상품, 한국 시장서 2조원 팔렸다(2207호) - 그림자 금융 'CFO', 전세사기로 인한 전세포비아 확산과 전세금 지키는 체크포인트

 

이번 매경이코노미 2207호의 기사를 정리하면서,

불안하고 안타까운 마음이 많이 들었다. 

우리나라 경제를 뒤흔들 수 있는 '파생금융상품 CFO'와 '전세사기'의 현황과 심각성에 대해 인지하고,

항상 위험에 대비할 수 있도록 마음가짐을 바로 해야 할 것이다. 

 

1편에서는 CFO란 무엇인지, 
CFO가 왜 한국 보험사로 대거 유입되었는지, 
CFO 위험성은 무엇인지, 
한국 보험사가 CFO에 얼마나 투자했는지, 
왜 추적·관리가 힘든 '그림자 금융'이 확산되는 것인지, 

2편에서는 지역별 전세사기 피해가 어떻게 되는지,
입대차법 부작용에 드러난 제도적 한계는 무엇인지, 
피해자 구제를 위한 정부 대책과 보완점은 무엇인지, 
전세금 지키는 체크 포인트는 무엇인지, 
강제 경매 신청 절차와 낙찰 방법은 어떻게 진행되는지에 대해 알아보았다. 

 

 

[매경E] 美서 퇴출된 파생금융상품, 한국 시장서 2조원 팔렸다(2207호)

 

1. 글로벌 PE '코리아 헌팅 작전' 

1) 리먼 사태 부른 'CDO 판박이' CFO, 美서 판매 금지되자 "한국에 팔아라"

  - 신종 파생금융상품 CFO가 최근 미국 월가에서 사실상 판매가 금지된 가운데, 수년간 우리 금융 시장에도 2조원가량 CFO 판매가 이뤄진 것으로 파악됐다. 

  - CFO란, PE의 사모펀드를 기초자산으로 유가증권을 발행하고, 이 기초자산으로부터 나오는 현금흐름을 투자자에게 지급하는 상품이다. 

  - 미국 시장에서 판매가 막히자, 글로벌 PE운용사는 대체 투자 수요가 많은 한국 시장을 집중 타깃으로 CFO 판매를 논의 중인 것으로 알려진다. 

  - CFO는 2008년 글로벌 금융위기를 촉발시켰던 CDO와 겹친다. 실질적으로는 주식(기초자산)에 투자하지만 신용 보강을 통해 채권처럼 취급(구조화증권)됨으로써 CFO에 투자한 금융사의 재무건전성을 왜곡하는 효과를 낳는다. 

  - CFO를 판매하려면 신용 평가사로부터 신용등급을 받아야 하는데, 미국에서 발행된 CFO의 상당수가 글로벌 3대 신용평가사가 아닌 이건존스 등 특화 신평사로부터 A등급을 받은 것으로 파악된다. 

  - 우리 금융당국은 CFO의 국내 판매 현황은 커녕 CFO에 관한 최소한의 건전성 가이드라인조차 세우지 못한 것으로 확인됐다. 

 

 ① CFO란?

  - CFO는 펀드담보부증권으로, PE의 사모펀드 혹은 대출펀드 등을 기초자산으로 이를 유동화한 뒤 신용 보강을 거쳐 유가증권을 발행하는 것이 뼈대다. 

  - 쉽게 말해, PE가 보유한 여러 기업의 주식 포트폴리오를 묶은 뒤 이를 신용등급별로 구분한다. 글로벌 운용사는 신용등급별로 구분된 채권 꾸러미를 여러 투자자에게 쪼개 판다. 

  - 실질적으로는 PE가 보유한 비상장 기업 지분 등 위험자산에 투자하는 것이지만, 유동화 과정에서 마치 안전자산인 채권에 투자하는 것처럼 '포장'된다는 점에서, 리먼 사태 당시의 CDO(부채담보부증권)와 속성이 유사하다는게 전문가 시선이다. 

  - 2000년 초중반 소규모로 미국 시장을 중심으로 거래되던 CFO는 지난해 발행 규모가 급격히 늘어났다. 지난해 초부터 연준이 강도 높은 금리 인상을 이어가면서 시장 유동성이 빠른 속도로 바닥났는데, 이에 투자금 모집에 차질을 빚은 글로벌 PE들이 CFO 발행을 큰 폭 늘렸다는 분석이다. 

 

 ② 보험사로 대거 유입된 CFO

  - CFO는 주로 보험사를 대상으로 판매됐다. 

  - 보험사는 고객에게 받은 보험료를 과거 수년간 이어진 저금리 국면에서 주로 장기국채에 투자해 보수적으로 운용해 왔다. 그러던 중 지난해부터 연준이 기준금리를 빠른 속도로 올리면서 사달이 났다. 

  - 채권은 분모인 현금흐름(쿠폰)이 고정돼 있으므로, 금리가 오르면 채권 가격은 하락한다. 그러나 채권 듀레이션(평균적인 투자 만기 기간)에 따라 금리 변동폭에 따른 가격 변화가 다르다. 듀레이션이 긴 채권은 금리에 민감하므로 똑같이 금리가 1% 움직여도 가격 변동성이 크다.

  - 지난해 이례적인 시장 금리 급등에 따른 채권 가격 하락으로 보험사들은 대규모 평가손실 위험에 노출됐고, 경기 침체 우려로 장단기 금리마저 역전되자 자산-부채 듀레이션 관리에 큰 어려움을 겪는다. 

  - 보험사들은 자산별로 달리 적용된 위험가중치(위험계수)를 기반으로 재무건전성을 보여주는 위험기준자기자본(RBC)비율을 관리해야 한다. 상대적으로 위험가중치가 높은 자산의 투자 비율이 높다면 보험사는 더 많은 자본금을 쌓아야 한다. 이 때문에 보험사는 PE펀드 직접 투자를 꺼려왔으나, PE펀드를 유동화한 CFO를 통해 이런 우려를 덜 수 있게 된 것이다. 

 

 ③ CFO 위험성

첫째, CFO의 발행 규모 등 세부 현황이 금융당국에 의해 면밀히 추적, 관리되기 어렵다.

- 폐쇄적으로 운용되는 사모운용사의 상장·비상장 기업 지분을 기초자산으로 한다는 점에서 위험성을 일일이 추적하기 매우 힘들다. - 비상장기업은 지분에 대한 가치 평가가 공모 시장처럼 공개적인절차를 거치지 않는다는 점도 문제다.

둘째, 과다한 레버리지가 사용된다.

- 레버리지가 깔린 PE펀드 위에 구조화채권이 더해짐으로써 이중으로 레버리지가 쌓이는 구조다.

셋째, CFO에 투자한 금융사들의 재무건전성을 왜곡할 가능성이 있다.

- 금융사들은 본질적으로 위험자산에 투자한 것이지만, 현 제도상으로 대출채권에 투자한 것처럼 취급된다. - 달리 말해, 실질적으로는 PE의 위험자산에 지분을 투자한 것과 유사하지만, 이를 제도상으로는 지분투자로 보지 않는다는 것이 CFO의 맹점으로 지목된다.

 

2) '그림자 금융' CFO, 한국 보험사 2조 투자

 ① KKR 3개 펀드에 1.5조 투자

  - KKR PE 펀드를 기초자산으로 한 CFO인 벡터, 브런스윅, 레인 등 3개 펀드에만 한국 시장에서 1조5000억원가량 투자된 것으로 파악된다. 이들 CFO는 국내 보험사와 공제회가 주축이 돼 2016년부터 2020년까지 순차적으로 판매가 이뤄진 것으로 알려진다. 

  - 당시 KKR은 북미와 아시아 등 주요 국가를 대상으로 자금을 유치했는데, 총 투자 금액의 40%가량을 한국 금융사들이 출자했다. 

  - 문제는 북미 지역에서 판매 루트가 막힌 글로벌 PE들이 한국 시장을 호시탐탐 노린다는 데 있다. 

  - 글로벌 PE 관계자에 따르면, "미국에서 판매가 금지된 상품을 한국에 판매하는 것이 불법은 아니지만 잠재 부실이 현실화할 경우 자칫 '헤드라인 리스크'에 노출될 수 있어 내부에서도 논란이 일었다"고 한다. 

  - 특히 CFO는 세계 3대 신용평가사가 아니라, 특화 신용평가사인 크롤본드레이팅, 이건존스 등이 주로 A등급을 부여했다. 이를 받아주는 나라는 북미를 제외하고는 한국이 사실상 유일하다. 

 

 ② 추적 힘든 '그림자 금융' 확산

  - 보험권에서는 금감원이 생손보협회를 경유해 CFO 현황 파악에 나섰지만, 적지 않은 보험사가 '해당 사항 없음'으로 회신한 것으로 파악된다. 특히 상당수 보험사가 KKR의 CFO에 이미 투자가 이뤄졌음에도 이를 인지하지 못하고 금융당국에는 '해당 사항 없음'으로 보고한 것으로 확인됐다. 

  - 무엇보다 우리 금융시장에서 CFO에 관한 명확한 정의가 모호한 상황이다. 실제로 국내에 판매된 CFO는 하부 펀드를 PE의 바이아웃·부동산 등 대체 자산을 기초자산으로 하되, 채권 등 크레디트 투자를 절반가량 결합하는 식으로 구성됐다. 이 때문에 실질적으로는 PE펀드를 기초자산으로 한 구조화채권에 투자했지만, 이게 전형적인 CFO의 구조가 아니라고 판단해 당국에 보고하지 않는 기관 투자자가 많았던 것이다.  

  - 전문가들은 경기 침체 우려가 커지는 상황에서 글로벌 PE들이 편입한 자산에 내재돼 있던 '리스크'가 현실화할 경우, '그림자 금융(Shadow Bank)'이 시스템 리스크의 뇌관으로 부상할 것이라 지적한다. 그림자 금융은 사모펀드 등 비은행 금융기관이 은행 역할을 대신해 시중에 자금을 공급하는 역할을 맡는 것을 일컫는다. 이때 '그림자'는 감독당국에 의해 추적 및 관리되지 못한다는 의미가 담겼다. 

  - CFO와 CDO 같은 그림자 금융의 핵심적인 문제점은 위기가 현실화됐을 때 공적 자금으로부터 보호를 받지 못한다는 데 있다. 저금리 국면에서는 별문제 없이 리스크 관리가 가능했지만, 고금리 국면에서는 하나둘 잠재 부실이 현실화하는 중이다. 

  - 월스트리트저널은 세계 3대 PE 중 한 곳인 블랙스톤이 뉴욕 맨해튼 지구에 11개 아파트 빌딩을 담보로 실행한 대출 2억7000만달러가 디폴트에 처할 위험에 놓였다고 보도했다. 특히 PE가 보유한 자산의 상당수는 유동성이 떨어지는 것들이다. 이런 비유동성자산은 위기 국면에서 누군가 팔기 시작하면 투매로 이어질 가능성이 높다. 이는 담보자산 가치의 급락으로 이어져 '마진콜(증거금 부족 상환 요구)'이 발생할 경우, 시장 전반의 유동성 손상으로 확산될 수 있다. 

  - 영주 닉슨 성균관대 SKK GSB 교수에 따르면, PE펀드를 기초자산으로 한 CFO는 CDO보다 훨씬 많은 30%정도까지 지분증권으로 발행이 되는 것이 관행이라고 한다. 지분증권은 가장 위험이 많은 증권이기 때문에 금융당국은 CFO의 건전성 관리에 더 신경 써야 한다. PE 펀드에서 레버리지가 투입된 자산을 구조화된 상품으로 투자할 경우, 채권트렌치 투자자가 현금 지급을 받기 전 레버리지 때 자금을 빌려준 투자자가 먼저 지급을 받게 되는 상황이 발생할 수도 있다. 따라서 CDO에 적용이 됐던 규제와 비교해 CFO의 경우 미비점이 없는지 정교하게 점검할 필요가 있다. 

 

2. 전국 뒤흔든 '전세사기', 전세금 지키는 체크포인트 

1) 피해자 급증에 '전세포비아' 확산

인천 미추홀구	- 인천 미추홀경찰서에 따르면, 미추홀구 일대에서 '건축왕 전세사기' 사건 피해자들 3명이 숨진 채 발견되었다. 계약갱신으로 보증금이 최우선변제 기준보다 높아져 한 푼도 돌려받지 못하게 됐고, 극심한 생활고에 시달린 것으로 알려졌다.
화성 동탄신도시	- 전세금을 돌려주지 못할 상황을 알고도 영리 목적으로 임대 계약을 지속적으로 체결했고, 일이 커지자 임차인에게 '세금 체납 등의 문제로 전세금을 돌려주기 어려우니 오피스텔 소유권을 이전받아가라'는 통보를 한 뒤 연락을 회피한 것으로 전해진다.
구리시	- 구리시에서는 일당 20여명이 조직적으로 전세사기를 벌였다. 전세보증금이 매매가에 육박하는 깡통주택을 '무자본 갭투자'로 사들인 뒤 세입자 요구에도 전세보증금을 돌려주지 않는 전형적 전세사기 수법을 사용했다.
부산	- 빌라와 오피스텔 90호실가량을 소유한 부부가 최근 전세 계약 만료를 앞두고 전화번호를 바꾸고 사라졌다. 피해자는 모두 89가구에 전세금은 약 54억원으로 추산된다.

  - 경찰은 전세사기 범죄에 '범죄단체 조직 및 활동죄'를 우선적으로 적용해 엄벌하겠다는 방침을 밝혔다. 다만, 범죄단체로 인정돼도 최대 징역 15년을 선고받는 데 그친다. 

 

2) 임대차법 부작용에 드러난 제도 한계 

  - 전세사기 논란의 원인 : 현행 전세 제도의 한계, 전세 가격 교란을 가져온 임대차법, 부실한 검증 절차 등

① 현행 전세 제도의 한계	- 현행 체계에서 작정하고 사기 치려하면 적발도, 처벌도 쉽지 않은 게 현실이다.  - 대표적인 예가 임대차보호법의 '확정일자'다. 확정일자를 받은 세입자의 보증금은 채권, 체납 세액보다 우선권을 가진다. 따라서 집주인이 파산해 남은 돈을 청산할 때, 대출금, 밀린 세금보다 먼저 변제된다. 이를 대항력이라고 한다. 단, 확정일자 이후에 발생하는 대출과 저당권에 대해서만 대항력이 있고, 확정일자 이전에 발생한 채권이나 저당권보다는 변제 순위가 밀린다. 문제는 전입신고 다음 날부터 효력이 발생한다는 것이다. 전세사기 일당은 이런 법의 사각지대를 악용한다. 세입자의 전입 당일 거액의 대출을 받고 근저당권을 설정, 권리를 상실하게 만든다. 결국 집이 경매에 넘어가는 순간 세입자는 전세보증금 대부분을 떼이게 된다.
② 전세 가격 교란을 가져온 임대차법	- 2020년 7월 문재인정부는 세입자 보호를 이유로 계약갱신청구권, 전월세상한제 등을 담은 임대차법을 제정했다. 그러자 집주인들은 신규 계약때 금액을 대폭 올리며 응수했다. 법 시행 이후에 전세 가격은 오히려 폭등했고, 불어난 전세 가격을 지불하기 위해 전세자금대출 규모는 더 커졌다.  - 지난해 금리가 급격히 오르면서 문제가 터졌다. 부동산 매매가가 급락하기 시작했고, 매매가와 전세가가 비슷해지는 현상이 일어났다. 임대차법 제정 이후 2년이 지난 현재, 2년 차 전세 계약이 종료되면서 돈을 돌려받지 못하는 세입자가 급증하게 됐다.
③ 부실한 검증 절차	- 은행이나 증권사에서 금융 상품 가입을 할 때도 수십장의 서류가 필요하다. 그런데 유독 수 억원짜리 부동산 계약은 단 한장의 계약서로 진행하는 경우가 많다. 검증 절차가 부실한 틈을 사기꾼들이 이용하는 경우가 적잖다.

 

3) 입대차보호법 사각지대 해소 급선무

 ① 피해자 구제를 위한 정부 대책

금감원	- 전세사기 대상이 된 건물의 경매를 중단하거나 연기하고 있다.
한국토지주택공사(LH)	- 피해자들이 우선 거주할 수 있는 공간을 제공 중이다.
국토교통부	- '전세사기 특별법'을 발의하며 본격적인 대책 마련에 나섰다. - 경매를 통해 집을 낙찰받기 원하는 피해자에게는 우선매수권을 주되, 수수료와 관련 세금은 감면해준다. - 임대만 원하는 경우에는 LH가 대신 사들여 최소한의 월세만 받고 계속 거주할 수 있도록 한다는 방침이다.  - 집주인이 고의로 세입자를 속인 경우만 지원할 예정이며, 단순 역전세에 따른 보증금 미납 사고의 경우 별도의 보상을 지원하지 않는다.

 

 ② 여전히 미봉책인 정부 대책 보완점

  - 전세 제도에 대한 전반적인 시스템 체크가 필요하고, 이후 제도적 보완점을 발견해 개선해나가야 한다. 

  - 구체적인 해결책 : '사각지대 해소', '주택도시보증공사(HUG) 권한 강화', '공인중개사 감시 강화' 등 

사각지대 해소	- 유재벌 변호사는 "확정일자 효력이 익일이 아닌 당일 발생하게 하는 방법, 최우선변제금액을 상향하거나 금액에 따라 단계별로 적용하게 하는 방법, 종합부동산세를 보증금에 우선하는 국세에서 제외하는 방법 등을 정책 단계에서 고려해볼 필요가 있다"고 의견을 밝혔다.
주택도시보증공사(HUG) 권한 강화	- HUG에 조사 권한을 부여해 임대인의 권리 관계, 세금 체납 여부 등을 살펴보게 하라는 것이다. 만약 문제가 발생하면 HUG 차원에서 계약을 파기시킬 수 있도록 역할을 ㅂ여해야 한단는 의견이다.
공인중개사 감시 강화	- 공인중개사 거래 시 임차인의 권리 관계, 권리상 위험성, 최후 경매 진행 가능성과 임차인의 보증금 배당 순위 등을 설명한 후 임대인과 임차인이 공동 확인하는 절차를 의무화해야 한다.  - 임차인이 제대로 정보를 받을 수 있도록 공인중개사의 관리, 감독 절차를 강화하는 것이 절실하다.

 

4) 전세금 지키는 체크 포인트

 ① 애초에 전세가율이 80%를 넘겨 깡통주택 가능성이 있는 집은 아예 계약하지 않는 것이 최선의 예방책이다. 

  - 전세가율이 과도하게 높으면 계약 종료 시점에 새로운 임차인을 구하기 어렵고, 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 높다. 

 ② 전세가율이 낮더라도 등기부등본상 선순위인 근저당 금액 등이 과도하게 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 

  - 선순위 근저당 금액이 있으면 세입자는 후순위로 밀리고 만약의 경우에도 전세금을 온전히 회수하지 못할 여지가 크다. 

 ③ 굳이 비싼 등기비용을 들여 전세권을 설정하기보다는 확정일자만 받아도 충분하다. 대신 선순위를 확인하는 작업은 필수다.

 ④ 선순위 확인 후, 일대 주택 시세가 얼마고, 경매에 넘어갔을 땐 얼마에 낙찰되는지, 이때 내 전세금은 얼마나 돌려받을지를 계산하는 것이 좋다. 

 ⑤ 전세 계약을 마쳤다면 전세보증보험에 가입하는 것은 필수다. 

  - 전세보증보험이란 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 보증기관에서 집주인 대신 전세보증금을 주고 보증기관은 집주인에게 구상권을 행사하는 제도다. 

  - 대표적인 전세보증보험으로 HUG의 전세보증금반환보증, SGI의 전세금보장신용보험, HF의 전세지킴보증이 있다. 아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔에 전세로 입주하면 가입할 수 있는데, HUG이 전세보증금반환보증은 여기에 노인복지주택도 포함하며, SGI와 HF의 전세보증보험은 도시형 생활주택도 가입가능하다. 

 ⑥ 이삿날 당일에는 전입신고, 확정일자를 가장 먼저 챙겨야 한다. 

  - 우리나라 주택임대차보호법은 실거주하지 않으면 법의 보호를 받을 수 없기 때문에, 전세금을 지키기 위해서는 이사 당일부터 실거주를 증명해야 한다. 이삿날 당일 전입신고 후 등기부등본에 적힌 주소를 정확히 적어 전입하는 것이 필수다. 

  - 확정일자를 받아두면 세입자는 '우선변제권'을 갖게 된다. 때문에 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 대항력을 갖출 수 있다. 

 

5) 경매로 넘어간 내 집, 셀프 낙찰받을까

 ① 강제 경매

  - 채무자 부동산을 압류해 빚이나 임대차보증금 등 빚을 받아내는 절차다. 

  - 부동산을 경매에 넘겨 팔고, 매각대금으로 채권을 변제하는 강제집행 절차다. 

  - 전세사기 피해자 중에서도 HUG 전세보증보험에 가입하지 않은 경우라면 사실상 이런 강제 경매를 통한 보증금 회수가 유일한 구제 방안이다. 

 

 ② 강제 경매 신청

  - 경매 절차 : 강제 경매 신청 > 강제 경매 개시의 결정 > 배당 요구의 종기 결정·공고 > 매각 준비 > 매각 실시 > 매각 결정 절차 > 매각대금 납부 > 배당 절차 > 소유권 이전 등기와 인도 

  - 임차인은 집이 팔리고 그 매각대금을 배당할 때 전세보증금을 돌려받을 수 있다. 

  - 배당순위 : 경매 집행 비용, 취득자가 경매 부동산에 투입한 유익비, 소액 임차보증금 중 최우선변제액과 3개월간의 임금·퇴직금, 국세·지방세(저당권 전세권보다 늦게 설정된 세금), 우선변제권(대항력을 갖춘 저당권과 임차보증금채권 중 우선순위), 일반 임금채권, 보험료와 공과금, 가압류 등 일반채권 등의 순이다. 

  - 임차인이 전세보증금을 최대한 돌려받기 위해선 3순위인 '최우선변제권' 요건을 갖춰야 하는데, 확정일자, 점유, 전입신고, 배당요구 등이 돼 있어야 한다. 

  - 셀프 낙찰 방법 : 정해진 입찰일과 시간에 맞춰 경매법정에 도착해 입찰을 하면 된다. 입찰 봉투와 기입 입찰표에 사건 번호, 물건 번호, 입찰자, 입찰 가격, 보증 금액 등을 적고 도장을 찍은 뒤 입찰보증금을 넣고 동봉해 제출하면 끝이다. 

  - 단독입찰이면 최저 매각 가격을 제시하면 되지만, 입찰자가 여럿이라면 입찰 금액이 가장 큰 사람이 낙찰된다. 너무 큰 금액을 적어낼 필요는 없지만 1원 차이로도 낙찰을 못 받을 수 있으니 적당한 가격을 적어내는 것이 좋다. 

  - 낙찰 후 절차 : 매각 허가 결정 > 항고 기간 > 잔금 납부 > 배당 순으로 절차가 진행된다. 

  - 모든 경매 절치가 끝나면 이제 해당 주택은 세입자의 소유가 된다. 이때 세입자는 소유권 이전을 하고 취득세도 내야 한다. 

  - 올해 5월부터는 불가피하게 임차 주택을 낙찰받아도 무주택 청약 혜택이 유지될 전망이다.국토교통부는 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 경매 또는 공매로 임차주택을 낙찰받은 경우, 전용 85㎡ 이하면서 공시가격이 수도권 기준 3억원(지방 1억5000만원) 이하면 무주택 자격을 인정해 주기로 했다.