[부동산] 부동산의 개념과 특성 및 공부(公簿)

 

 

 

1. 부동산의 개념 

협의의 부동산	민법상 토지와 그 정착물로 정의된다.
준부동산 (의제부동산)	- 등기, 등록 등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정 동산이나 동산과 일체로 된 부동산의 집단이다. - 입목, 공장재단, 광업권, 어업권, 선박, 광업재단, 항공기, 자동차, 건설기계 등이 해당된다.
복합부동산	부동산을 물리적, 경제적, 법률적 측면에서 다양하게 정의할 수 있음을 말한다.

 

2. 부동산을 바라보는 측면 (복합개념) 

유형적 측면	기술적·물리적 측면	- 자연적 조건(지질, 지형, 고저 등)과 인공적 조건(토목 및 건축물)에 관심을 가지며, 측량·설계·시공 등의 대상으로 부동산을 정의한다.  - 자연물, 공간, 위치, 환경 등의 속성을 가진다.
무형적 측면	경제적 측면	- 자산, 자본, 생산요소, 소비재 등으로서의 성질에 초점을 맞춘다.  - 부동산 가격에 관심을 가지며, 부동산 경기, 수익성, 수요 및 공급에 대한 논의시 규정되는 개념이다.
	법률적 측면	- 국가의 경제기반이 되는 공공재로서 규제의 대상이되며, 권리주체에게 재산적가치가 있어 거래의 대상이 되는 물건으로서 정의되는 개념이다.  - 성문의 법률에 의해 규정되므로, 가장 명확한 개념이다.

 

3. 부동산의 법률적 측면 

1)  부동산과 동산의 차이

구분	부동산	동산
공시방법	등기	점유(사실적 지배)
권리변동	등기	인도(점유의 이전)
공신력	불인정	인정(선의취득)
권리	저당권, 용익물권(지상권, 지역권, 전세권) 설정 가능	질권, 유치권 설정 가능
소유권의 취득시효	20년(등기부 취득시효는 10년)	10년(선의 취득시효는 5년)
무주물 귀속	국유	선점자
환매기간	5년 이하	3년 이하

  - 공신력(公信力) : 원래 물권변동에 관하여 공시의 원칙을 취하였다 하더라도 그 외형적인 사실, 즉 권리관계의 표상이 언제나 진실된 권리관계와 일치된다고는 볼 수 없다. 따라서 표상을 신뢰하여 거래한 자라 하더라도 물권을 취득할 수 없다는 결과가 된다. 그러나 그렇게만 한다면 물권거래의 안전과 신속을 기대하기가 어렵기 때문에, 물권의 표상에 대하여 그것을 신뢰한 자에게 물권을 취득케하는 효력을 인정함으로써 무권리자를 보호할 필요가 생긴다. 이러한 효력을 공신력이라고 한다. 우리나라 민법상 동산에 관한 점유는 공신력을 가지고 있으나 부동산에 관한 등기는 공신력을 가지지 않는다. (네이버 지식백과_법률용어사전)

  - 부동산 등기 : 등기관이 부동산 등기법령이 정하는 절차에 따라 등기부에 부동산의 표시 및 부동산에 관한 권리관계를 기재하는 것 또는 그 기재 자체

등기 대상	- 부동산 등기법에 따른 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 부동산임차권, 환매권 등 - 기타 특별법에 따른 입목, 공장재단, 광업재단, 선박 등에 대한 소유권, 저당권 등
효력	- 본등기 효력 : 물권변동적 효력, 순위확정적 효력, 형식적 효력, 대항적 효력, 권리존재추정력, 점유적 효력 등 - 가등기 효력 : 청구권보전의 효력, 순위보전적 효력 > 실체법상 요건이 불비한 때 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위한 등기

 

2) 부동산 권리

 ① 물권의 본질

  - 지배성, 배타성, 절대성

 

 ② 물권의 효력

우선적 효력	동일 물건 위에 성립한 물권 상호 간에는 시간 순서에 따름
물권적 청구권	물권적 반환청구권, 물권적 방해제거청구권, 물권적 방해예방청구권

 

 ③ 물권의 종류과 개념

점유권	- 물건을 사실상 지배하는 자에 대해 인정해주는 물권
소유권	- 특정 물건에 대해 배타적, 포괄적으로 사용, 수익, 처분을 할 수 있는 권리 - 민법상 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미침 (광물자원은 소유권에서 배제)
제한물권	용익물권	지상권	타인의 토지 위에 건물, 기타 공작물이나 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권
		지역권	- 일정한 목적을 위해 타인의 토지(승역지: 편익을 제공하는 토지)를 자기 토지(요역지: 편익을 받는 토지)의 편익에 이용하는 권리 - 토지소유자뿐만 아니라, 지상권 ·전세권 ·임차권을 취득한 자도 지역권 설정이 가능 - 지역권은 요역지의 편익에 제공되는 종된권리 이므로, 요역지로부터 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 않음 (요역지의 소유권이 이전되거나 다른 권리의 목적이 되는 경우, 지역권도 이전되거나 다른 권리의 목적이 됨) - 요역지는 1필의 토지이어야 하나, 승역지는 1필의 토지의 일부라도 무방
		전세권	- 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여, 그 용도에 따라 사용·수익하는 물권 - 전세권설정자와 전세권자 간의 설정계약과 전세금 수수 및 등기로 성립하는 권리 - 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 특수한 용익물권이다.  - 원칙적으로 전세권설정자의 동의 없이 양도·임대·전전세 등을 할 수 있음 - 전세권 위에 저당권을 설정할 수 있음
	담보물권	유치권	- 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리 - 일정한 요건을 갖추면 법률상 당연히 발행하는 법정담보물건 - 유치권자는 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있음 - 점유로써 공시되므로 별도의 등기가 필요하지 않음
		질권	- 채권자가 그 채권의 담보로 채무자 또는 제3자가 제공한 동산 또는 재산권을 점유하고, 그 동산 또는 재산권에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있는 담보물건
		저당권	- 채무자·제3자가 채권의 담보로 제공한 부동산을 담보제공자의 사용·수익에 맡겨두면서 채무의 변제가 없는 경우에 그 부동산의 가격으로부터 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리 - 저당권은 점유를 포함하지 않으므로 반드시 등기·등록을 해야 함 - 부동산에서만 적용

  - 제한물권 : 일정한 목적을 위해 타인의 물건을 제한적(부분적·일시적)으로 지배하는 물권으로, 등기능력이 있는 권리

  - 용익물권 : 다른 사람의 물권을 일정한 범위 내에서 사용·수익할 수 있는 권리

  - 지상권과 임차권 비교

구분	지상권(물권)	임차권(채권)
배타성	토지를 직접 지배 (배타성)	사용, 수익할 것을 청구할 수 있는 채권 (임대인에 대한 청구권)
제3자에 대한 대항력	있음	없음
양도 및 담보 제공	자유로운 양도 및 담보 제공 가능	양도 및 전대시 임대인 동의 필요
기간 제한	최단기간 제한(5년 이상)	최장기간 제한(20년 이하)
지료 및 차임	지료가 성립의 요소는 아님	차임은 임차권 성립 요소

  - 전세권과 전세계약(부동산임대차계약) 비교

전세권	물권(용익물권)
전세계약(부동산임차권)	채권 (다만, 경제적 약자를 보호하기 위하 차원으로 대항력을 갖춘 부동산임차권은 물권화 됨)

 

4. 부동산의 특성 

자연적 특성	부동성 (고정성)	- 부동산 위치는 인위적 통제가 불가하여 효용발생의 가장 큰 요인 - 지리적 위치의 고정성 > 국지화, 임장활동, 불완전경쟁시장화
	부증성 (비생산성)	- 토지는 재생산 불가 (단, 건물은 건축으로 양적인 증가 가능), - 희소성이 있어 부동산 가치발생의 주요 요인 - 완전비탄력적 공급곡선
	영속성 (내구성, 불변성)	- 토지는 영속적이며, 감가상각이 없음 (단, 건물은 감가상각이 있음) - 소모, 마멸의 대상이 되지 않음
	개별성 (비동질성)	- 부동산은 단위별로 완전히 동일할 수 없음 - 일물일가의 법칙이 적용될 수 없음 - 개별분석이 필요함
인문적 특성	용도의 다양성	- 동일한 토지라도 용도에 따라 다르게 사용됨(주거용, 상업용, 공업용) - 최유효이용 원칙(부동산 가치를 극대화하기 위해 가장 적합한 용도로 사용하는 것)
	합병·분할 가능성	- 부동산은 이용목적과 법률에 따라 토지를 합병하거나 분할 가능함.
	사회적·경제적·행정적 위치의 가변성	- 사회적 위치 변화 : 인구 변화, 주거환경 변화 등 - 경제적 위치 변화 : 소득수준 변화, 교통체계 변화 등 - 행정적 위치 변화 : 토지이용계획, 행정구역 변화 등

 

5. 부동산 공부(公簿) 

1) 의의

  - 면적, 지목 등과 소유권, 제한물권의 상태, 공법상 이용제한 등은 관련 공부에 의하여 확인한다.

  - 소재지와 실제 면적, 현식 지목 등은 현장 답사를 통해 확인한다. 

  - 공부(公簿) : 관청이나 관공서에서 법규에 따라 작성·비치하는 장부

 

2) 부동산현황 확인 관련 서류

등기사항전부증명서 (등기부등본)	- 표제부 : 지번, 지목, 면적 - 갑구 : 소유권에 관한 사항(소유권, 가등기, 가압류, 가처분, 경매신청기입등기 등) - 을구 : 소유권에 대한 제한물권, 기타의 권리(저당권, 지상권, 전세권 등)
등기권리증 (등기필증)	- 등기완료의 증명서로 진정한 등기권리자의 확인 및 허위등기의 예방을 위한 서류 - 분실 및 멸실 시 재교부 불가 - 부득이 등기권리증 없이 등기할 경우, 등기의무자가 등기소에 출석하여 확인조서 작성 후 신청 가능
건축물대장	- 종류 : 일반건축물대장, 집합건축물대장 - 건축허가연월일, 사용승인일, 건축주, 구조, 용도, 건축물면적, 소유자 등 확인
지적공부	- 종류 : 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부 - 지목, 면적, 소유자, 경계 등 확인, 토지의 분할, 합병 등 역사 확인, 토지의 형상 확인
토지이용계획 확인서	- 대상자의 지번, 용도지역, 해당 토지의 위치 및 경계 등 확인 - 공법상의 이용제한 확인(국토의 계획 및 이용에 관한 사항, 군사시설·농지·산림 등에 관한 사항, 도로저촉여부 등과 같은 도시계획상 저촉여부 등)