[부동산] 부동산 시장과 부동산 경기 - 부동산 시장 특성, 부동산 경기 순환과 특성, 부동산 경기 측정지표

 

1. 부동산 시장 

1) 의의

  - 부동산 권리의 교환, 가격결정, 배분 및 수급의 조절이 일어나는 추상적인 기구

 

2) 특성

 ① 시장의 국지성 : 부동산의 지리적 위치의 고정성(부동성)으로 인해 부동산은 지역성(인구, 경제 활동, 인프라 개발 등의 지역적 요인에 영향)을 띤다.

 ② 거래 정보의 비공개성(비대칭성) : 부동산의 개별성, 행정적 규제, 사회적 관행 등으로 거래사실 등을 외부에 공개하기 꺼리는 관행 존재 > 정보수집이 어렵고 정보탐색 비용이 높다.

 ③ 부동산 상품의 비표준화성(비동질성) : 부동산은 비동질적이므로 표준화한 대량생산이 불가능 > 개별성으로 인해 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다.

 ④ 시장의 비조직성 : 일반 시장과 달리 도매상 및 소매상 등의 조직화가 곤란하다.

 ⑤ 수요공급의 비조절성 : 일반재화와 달리 공급 증가가 어려움 > 부동산 공급이 비탄력적이다.

 ⑥ 장기성 : 일반 재화에 비해 매매기간이 훨씬 길다. 따라서 부동산은 투자 회수 기간이 길고 유동성이 낮다. 

 ⑦ 높은 거래 비용 : 취득세, 양도소득세 등의 거래비용은 타자산에 비해서 큰 편이다.

 ⑧ 시장 특유의 가격 결정 구조 : 부동산 가격은 공급과 수요뿐만 아니라 토지의 희소성, 법적 규제, 정책적 영향, 부동산 금융 등에 의해 결정된다. 또한 매수자와 매도자의 기대, 시장 심리도 중요한 역할을 한다. 

 

2. 부동산 경기 

1) 부동산 경기순환 

[부동산 경기순환 국면]

회복기	호황기	후퇴기	불황기	안정기
저점 확인 후 상승 부동산 거래 증가 시작 공실률 감소	부동산 가격 상승세 거래 활발 경기 후퇴 가능성 내포	정점 확인 후 하향세 전환 거래 점차 한산 금리 높아짐 여유자금 부족	부동산 가격 하락세 거래 한산 금리 높음 공실률 높음	부동산 가격 유지 혹은 가벼운 상승 지속 거래량 적정 수준 유지 시장 안정화
매수인우위 > 매도인 우위 전환	매도인우위	매도인 우위 > 매수인 우위 전환	매수인 우위	-

  - 부동산경기는 경기변동의 4국면(회복>호황>후퇴>불황)에 '안정국면'이 추가된다.

  - 호황국면을 상향시장, 불황국면을 하향시장이라고도 한다. 

 

2) 부동산 경기의 특성

 ① 부동산 경기는 지역별, 유형별, 규모별로 다른 양상을 보인다. 

 ② 일반 경기 변동에 비해 순환 주기가 길고 진폭도 크다. (진폭이 클수록 경기 불안정)

 ③ 일반 경기보다 후행하거나 동행하는 경향이 있다. 

 ④ 상업용 ·공업용 부동산은 일반경기와 동행하는 편이나, 주거용 부동산은 일반경기에 후행하는 편이며 역순환을 보이기도 한다.

 

3) 부동산 경기의 측정지표

 ① 대표적 지표 3가지 : 건축의 양, 부동산의 가격변동, 부동산 거래량

건축의 양	건축허가량, 건축착공량 등
부동산의 가격변동	토지가격, 건축비 등
부동산 거래량	거래량, 공실률 등

 ② 3가지 지표를 통한 종합측정이 바람직하며, 특히 '공실률 동향(거래량관련 지표)'은 선행지표의 역할도 함.

 ③ 최근 '주택가격 기대심리'가 실제 주택가격에 선행하여 상당한 영향을 미치며, 가계부채와도 직결되어 있다는 연구결과가 있다. 이에 관련하여 세심한 모니터링이 필요하다. (한국은행 경제연구원)