[매경E] 집값 바닥? (2195호) - 집값 바닥 논쟁, 챗GPT, 증권형 토큰

 

이번 매경이코노미 2195호는 

개인적으로 정말 흥미롭고 도움될만한 기사들이 많았다. 

특히 챗GPT를 직접 해보니, 질문에 대한 답변 내용에 정말 놀랐다. 

데이터의 정확성과 깊이가 기존에 있던 다른 AI서비스보다는 확실히 좋은 듯 하다. 

앞으로의 공부에 많이 활용해봐야겠다. 

 

정리한 기사 내용은 3가지다. 

첫째, 현재 집값이 바닥을 찍고 반등하는 시기인지, 

집값 반등의 이유와 변수는 무엇인지, 

부동산 시장 전망에 활용하는 핵심 지표(7가지)가 무엇인지, 

둘째, 챗GPT란 무엇이고, 현재 수준은 어느정도인지, 

챗GPT의 한계점과 앞으로 풀어야할 문제는 무엇인지, 

셋째, 증권형 토큰이 무엇이며, 제도권으로의 편입이 어떻게 되고 있는지, 

증권형 토큰발행으로 증권가에서 기대하는 추가 수익원은 무엇이고, 
국내 STO 도입으로 인한 증권사의 행보는 어떤지에 대해 요점을 정리해보았다. 

 

 

[매경E] 집값 바닥? (2195호)

 

1. 집값 바닥 논쟁 

1) 집값 하락세의 반등

 * 집값 반등 통계

  - 한국부동산원에 따르면, 월 넷째 주(23일 기준) 전국 아파트 값은 0.42% 떨어져 전주(-0.49%) 대비 하락폭이 축소됐다. 

    · 서울만 놓고 보면 같은 기간 0.31% 하락해 4주 연속 내림폭이 줄었다. 여전히 규제지역으로 묶인 강남3구(강남, 서초, 송파구)도 하락세가 전차 둔화하고 있다. 강남구는 전주 -0.25%에서 -0.11%, 서초구는 -0.12%에서 -0.06%로 줄면서 보합세에 근접했다. 

  - 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 12월 서울 아파트 매매 거래량은 1001건으로 11월 거래량(761건)을 훌쩍 넘어섰다. 

    · 서울아파트 매매거래는 지난해 하반기 들어 급감했는데, 규제 완화 방안이 발표된 이후 집값 하락폭이 컸던 단지 매수세가 몰리면서 '거래 절벽'이 다소 완화되는 양상이다.

    · 송파구만 보면 지난해 12월 아파트 거래량이 87건으로 11월(51건)보다 70%가량 늘었다. 

  - 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 지난해 12월 30일 5만4733건이던 서울 아파트 매물은 올 1월 30일 5만553건으로 7.7% 감소했다.

    · 강남구는 4381건에서 3886건으로 11.3% 줄었고, 노원구도 4048건에서 3702건으로 8.6% 감소했다. 

  - 법원경매 정보 업체 지지옥션에 따르면, 1월 서울 아파트 경매 물건 125건 중 55건이 낙찰돼 낙찰률(경매건수 대비 낙찰 건수 비율)이 44%에 달했다.

    · 지난해 12월 낙찰률(17.9%)과 비교하면 2배 넘게 상승한 수치다. 

    · 월별 서울 아파트 낙찰 건수가 50건대로 올라선 것은 2020년 6월(64건) 이후 2년 7개월만이다. 

    · 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 같은 기간 76.5%에서 78.7%로 뛰었다. 

 

 * 집값 반등의 이유 : 정부 규제 완화 효과

  - 지난 1월 초 서울 강남3구, 용산구를 제외한 나머지 지역을 규제지역에서 해제했다.

  - 아파트 분양권 전매 제한 기간을 수도권 최대 3년, 비수도권 1년으로 완화한데다, 1주택자와 무주택자 주택담보대출비율(LTV)도 70%까지 높였다. 

  - 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치는 내년 5월까지 1년 더 연장됐다 

  - 일시적 2주택자의 주택 처분 기한도 2년에서 3년으로 늘어났다. 

 

 * 집값 바닥이 아직 시기상조라는 의견

  - 한국은행이 새해 들어서도 기준금리 인상 기조를 이어가면서 대출 부담이 커졌다. 정부 압박에 시중은행들이 주택담보대출 금리를 낮추기는 했지만, 여전히 6%대 수준이다. 

  - 대출이자도 부담이지만, DSR 규제(연간 갚아야 할 원금과 이자가 총소득의 40%를 넘지 못하도록 한 조치)로 막상 대출을 넉넉히 받기도 어렵다. 

  - 최근 아파트 거래량이 늘어난 것도 급매물 매수 유입에 따른 일시적 반등일 뿐 줕택 매수 심리가 본격적인 회복세로 접어들었다고 보기는 어렵다.

  - 국제통화기금(IMF)은 '아시아·태평양 지역 주택 시장 안정성과 적정 가격' 보고서에서 "한국의 주택 가격이 과도하게 높은 수준이며, 장기간 하락할 수 있다"고 내다봤다. 특히 눈덩이처럼 불어난 가계부채가 버블 붕괴의 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려다.

  - 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 한국의 가계 가처분소득 대비 부채비율은 206%로, 미국(101%), 독일(102%), 프랑스(124%) 등 선진국보다 훨씬 높다. 금리인상으로 가계의 빚 상환이 연체되면, 신용위기로 이어질 수 있다는 의미다. 

 

 * 집값 반등의 변수

  - 토지거래허가제 규제(실거주자만 주택을 매수할 수 있어 갭투자 금지)가 여전하다는 점도 변수다. 서울에서는 잠실, 삼성, 대치, 청담동, 목동 등 개전축단지 밀집 지역이 토지거래허가제로 묶여있다. 

  - 각국 중앙은행의 가파른 금리인상으로 전 세계 부동산 시장이 얼어붇은 점도 변수다. 글로벌 금리 인상 기조를 벗어날 수 없는 만큼 집값이 비슷한 흐름을 이어갈 것이라는 전망이다. 

 

2) 부동산 시장 전망에 활용하는 핵심 지표 7가지

 ① 주택구입부담지수

  - 주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 수치다. 

  - 중간소득계층이 국내 중간가격 수준의 주택을 매입할 때 얼마나 부담을 느끼는지를 정량화한 것이다. 

  - 가계소득과 금리, 주택 가격을 모두 활용해 산출하며, 지수가 낮을수록 주택 구입 부담이 완화됨을 의미한다. 

  - 주택가격의 고평가, 저평가를 판단할때 자주 쓰이는 지표다. 

  - 한국주택금융공사(HF) 조사 결과 2022년 3분기 전국 주택구입부담지수는 89.3으로, 통계 작성 이후 최대치를 기록했다. 

  - 일반적으로 주택구입부담지수가 하락하다가 '상승 전환'해야 집값이 바닥을 찍었다고 본다. 

  - 지금은 주택구입부담지수가 내려갈 기미가 보이지 않는다. 주택담보대출 금리가 높아, 실수요자와 투자자들이 실탄을 마련하기 어렵기 때문이다.

 

 ② 매매수급지수

  - 매매수급지수는 부동사 매수심리를 의미한다. 

  - 매매수급지수가 100보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다. 

  - 한국부동산원에 따르면, 올해 1월 첫째 주 전국 매매수급지수는 71.5로, 전주(70.2)보다 1.3포인트 올랐다. 지난해 5월 셋째 주 이후 33주 만에 반등했다. 이후 전국지수는 매주 올라, 1월 마지막 주에는 72.7을 기록했다. 

  - 지수가 여전히 60~70선에 머물러 매수세가 뚜렷이 살아났다고 보기 어렵다는 시각도 있다. 

 

 ③ PIR 담은 'Z-스코어지수'

  - 집값 흐름을 전망할 때는 흔히 주택 구입 능력을 보여주는 '가구 소득 대비 평균 주택 가격(PIR)'과 '임대료 대비 집값 비율(PRR)', 그리고 차입비용을 나타내는 대출 금리를 지표로 활용하기도 한다. 이 지표들을 모두 담은 지수가 국제통화기금(IMF)이 활용하는 'Z-스코어지수'다.

  - Z-스코어지수는 PIR과 PRR, 대출 금리 지표를 비교할 수 있게 표준화 한 뒤 평균값을 낸 지표다. 

  - 지수가 0보다 높으면 장기평균에 비해 고평가, 0보다 낮으면 저평가돼 있다는 의미다. 

  - 한국은행이 산출한 우리나라 Z-스코어지수는 2012년 1분기 -1.3에서 시작해 2016년 0을 넘었고, 2019년부터 빠르게 상승했다. 2021년 2분기(1.5) 정점을 찍고, 그 해 3분기(1.4)부터 하락 전환했다. 지난해 1분기(1.2)에 이어 2분기에는 0.8까지 내려왔다. 

  - Z-스코어지수가 하락 추세이긴 해도, 여전히 0보다 높은 만큼, 아직 집값이 더 하락할 여지가 있다는 뜻이다. 

 

 ④ 기준금리

  - 기준금리는 부동산 시장 흐름을 결정지을 핵심 지표다.

  - 금리가 상승하면 시장 내 유동성이 낮아지고, 집값이 하락하게 된다. 

  - 미국 연준은 지난 2월 1일 FOMC에서 정례회의를 열고, 기준금리를 4.5!4.75%로 0.25%포인트 올린다고 발표했다. 기존에 0.75%포인트씩 올리던 수준에 비하면 속도는 완화되었지만, 금리인상 기조는 지속될 전망이다. 따라서 집값이 바닥을 찍었다고 낙관하기 힘들다. 

  - 한국 기준금리도 미국 금리 추이를 따라가기 때문에, 기준금리가 하락하지 않으면 집값 반전을 기대하기 힘들다. 

 

 ⑤ 전세가율

  - 전세가율은 주택 매매 가격 대비 전세 가격 비율을 뜻하는 것으로, 집값 바닥 진단에 중요한 지표다. 

  - 전세가율은 매매시장 선행지표로 활용된다. 전세가가 매매가에 근접하면 통상 매매가도 오르고, 전세가가 매매가 절반 수준 아래에서 움직인다면 매매가도 내린다. 

  - 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 전세가율은 55.9%로, 월별 기준으로 가장 낮은 수준이다. 

  - 지난해 1월부터 전세가율은 꾸준히 하락세를 기록했다. 

  - 한국은행에 따르면, "주택 매매 가격 하락이 전세 가격 하락을 불러오고, 낮아진 전세 가격이 다시 매매 가격을 끌어내리는 연쇄 작용이 나타나는 중"이라고 분석했다. 

 

 ⑥ 청약

  - 청약 경쟁률과 미달률, 입주 물량 등 청약 시장 지표 역시 집값 하락 진단에 중요하다. 

  - 청약 경쟁률은 역대 최저치를 경신하고 있고, 청약 미달률은 70%를 넘어섰다.

  - 부동산 플랫폼 업체 직방에 따르면(한국부동산원 자료) , 올 1월 전국 1순위 청약 경쟁률은 0.3 대 1에 그쳤다. 2022년 1월 경쟁률 12.6 대 1에 비해 한참 못 미치는 수치다. 

  - 청약 미달 가구 수를 전체 공급 가구 수로 나눈 1순위 청약 미달률은 1월 73.8%를 기록했다. 지난해 1월 청얄 미달률은 0.8%로, 1년 만에 73%포인트 올랐다. 

  - 부동산R114와 한국부동산원이 공동 공대한 '공동주택 입주 예정 물량'에 따르면, 올 1월부터 내년 12월까지 입주 예정 물량은 전국 79만5822가구로 집계됐다. 수요는 없는데 공급은 쏟아진다. 

 

 ⑦ 주택거래량

  - 매매 거래량은 부동산 시장이 얼마나 활발한지 척도를 재는 지표다. 

  - 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 12월 서울 아파트 매매 거래량은 1001건으로 11월 거래량(761건)을 훌쩍 넘어섰다. 지난해 하반기부터 시작됐던 거래 절벽 현상이 다소 진정됐다는 분석이다. 

  - 하지만, 지난해 12월 전국 주택 매매 거래량은 2만8603건으로 전월(3만220건) 대비 5.4% 감소했다. 2021년 12월(5만3774건)과 비교하면 무려 46.8% 줄었다. 

  - 서울 아파트는 지난해 12월 거래량이 반등하긴 했지만, 2021년 12월과 비교하면 여전히 38.7$ 감소한 수치라 유의미한 반등으로 보기 어렵다는 분석이다. 

 

2. 챗GPT 

1) 챗GPT란?

  - 챗GPT는 쉽게말해 AI챗봇이다. 사용자 질문에 AI가 대답하는 구조다. 

  - 기존 AI 서비스는 현재 날씨나 시간, 교통 상황 등을 알려주는 정도지만, 챗GPT는 완결 형태의 대화가 가능하다. 뿐만 아니라 사용자 요구에 따라 소설, 시, 그림, 코딩 같은 맞춤형 결과물도 내놓는다. 

  - 챗GPT를 개발한 곳은 '오픈AI'라는 연구기관이다. 일론 머스크와 샘 알트먼 등 글로벌 IT업계 리더들이 힘을 합쳐 2015년 설립한 글로벌 최대 AI연구소다. 

  - 2022년 11월 30일에 공개된 챗GPT가 100만명의 사용자를 확보하는데 걸린 기간은 단 5일이고, 1000만명을 달성하는데 40일이 걸렸다. 현재는 사용자가 1500만명에 육박한다. 

 - 챗GPT가 포털 검색엔진 기능을 대체할 것이라는 전망도 있다. 

 

2) 생성형 AI 

  - AI 종류 : 분석형, 생성형

    · 분석형 : 전통적 AI라고 불리며, 데이터 분석을 통한 이상 징후 감지가 주된 목적이다

    · 생성형 : 확보한 데이터를 바탕으로 결과물을 도출해낸다. 세상에 없던 새로운 형태의 콘텐츠를 만들어낼 수 있다.

  - 미국 벤처캐피털 세콰이어캐피탈에 따르면, "최근까지 기계는 인간과 '창조성'을 경쟁할 기회가 없었지만, 생성형 AI가 본격화되면서 기계도 새로운 것을 만들어내고 있다"고 말했다. 

  - GPT 성능은 매개변수(파라미터) 개수가 결정한다. 매개변수는 일종의 인간 두뇌 속 신경회로이며, 매개변수가 많을수록 결과가 정교하다. 현재 버전은 매개변수가 1750억개지만, 올해 나올 새 버전은 100조개에 달한다. 

 

3) 챗GPT의 현재 수준

  - 로스쿨, 경영대학원(MBA)과 의사시험을 통과할 수 있다는 실험 결과가 나온다. 

    · 와튼스쿨 MBA필수 교과목 '운영관리' 시험에서 B-와 B 학점 사이 점수를 받았고 장문의 논문 작성도 해냈다. 

    · 미네소타주립대 로스쿨 시험에서 C+학점을 받았다. 최하위권 점수기는 하지만 과목 수료가 가능한 학점이다. 

    · 미국 의료 스타트업 앤서블헬스는 챗GPT를 대상으로 3단계에 걸친 미국의사면허시험(USMLE)을 실시했는데, 50~60점에 해당하는 수준의 정확도를 보였다. (USMLE 통과 기준은 보통 60점 정도)

  - 다양한 챗GPT 활용 사례

    · 미국 부동산 중개업자 사이에서는 챗 GPT를 이용해 매물 설명 글을 작성하는 사례가 늘고있고, 부동산 거래에 필요한 서류 작성, 회계 보조에도 활용된다. 

    · 주식투자 상담이나 연애 상담 후기도 간간히 있다. 

    · 고전 게임 '벽돌깨기' 파이썬 코드를 만들어달라는 요구를 할 경우, 몇 분이면 거의 완벽한 코딩 언어를 산출해낸다. 팻GPT 기반코드 생성 AI 코덱스(Codex)가 노코드 개발 도구로 이미 상용화됐다. 

    · 챗GPT가 자동 작성한 글을 AI가 사람 음성으로 변환해 만든 유튜브 동영상이 올라온다. 

    · 챗GPT를 활용해 5분만에 블로그 게시물 수십 개를 만드는 법을 알려주는 강의 영상까지 돌아다닌다. 

    · 단편 소설, 시도 금세 완성한다. 

 

4) 챗GPT의 한계점

  - 사전에 있는 정보를 토대로 결과물을 내놓기 때문에 예측이나 전망을 쉽게 내리지 못한다. 

  - 잘못된 정보를 알려주는 일이 많다. 

  - 답이 정해져 있지 않은 윤리적 판단 영역에 있어서도 문제를 드러낸다. 

  - 가짜 뉴스에 취약하다는 비판도 제기된다. AI는 인간만큼 생성하는 텍스트 맥락이나 함의를 정확하게 인식하지 못한다. 

  - 추가로, 챗GPT에 직접 한계점을 물어봤더니, 아래와 같은 답변을 제시했다.

챗GPT에 직접 물어본 '챗GPT의 한계'

 

5) 챗GPT가 앞으로 풀어야 할 문제

  - 저작권 문제 : AI가 만든 창작물이 등잘하면서 해당 작품에 대한 저작권이 누구에게 있는지 법적 분쟁이 이어지고 있다. 또한 AI가 내놓은 결과물이 불법이라면, 그 책임을 누구에게 물어야 할 것인지에 대한 논의도 계속된다. 

  - 일자리 대체 위협 : 챗GPT를 비롯한 AI가 인간 노동을 대체하면서 일자리가 부족해질 것이라는 우려다. 반복적이고 정형화된 업무, 기존 데이터를 텍스트화하는 직업군에서는 위기의식이 점점 커지고 있고, 개발자, 변호사, 판사, 의사같은 전문직도 마찬가지다. 

 

3. 증권형 토큰 

1) 증권형 토큰

  - 증권형 토큰이란 블록체인 기술에 기반하며, 부동산이나 미술품 등을 분할 소유(조각 투자)할 수 있는 디지털 가상자산을 뜻한다. 

  - 증권형 토큰은 실물자산이나 금융 자산을 기반으로 발행된다는 점에서 암호화폐와 구분된다. 

  - 실물 자산에 기반을 둬 내재 가치가 존재하므로, 암호화폐 등 다른 디지털 자산보다 상대적으로 리스크나 변동성이 낮은 편이다. 

  - 증권형 토큰은 '증권성'있는 권리를 토큰 형태로 발행한 것이라는 점에서 기존 주식과 채권의 디지털 버전으로 보면 된다. 

 

2) 제도권 편입 가시화

  - 현행 자본시장법, 전자증권제도에는 블록체인 기술의 활용이나 이를 활용한 정형화되지 않은 증권의 유통에 대해서는 규육 체계가 없는 상황이다.

  - IT 기술을 기반으로 디지털 자산 시장은 빠른 속도로 외연을 확장하며 실질적인 거래 수단으로 자리 잡았지만, 규율 체계는 이런 시장이나 거래 행위를 포괄하지 못했다. 따라서 최근 수년간 금융권에서는 디지털 자산과 법적 체계 간 '디커플링(탈동조화)'이 극심했다.

  - 금융당국은 혁신 서비스에 대해 예외적으로 규제를 완화하는 '금융규제 샌드박스'를 통해 증권형 토큰을 제한적으로 허용해왔다. 

  - 금융위는 최근 열린 '제6차 금융규제혁신회의'에서 그동안 우리 법 체계에서 포용하지 못했던 증권형 토큰의 발행을 허용하고 안전한 유통 체계를 마련하기로 했다. 이 결정으로 증권형 토큰의 제도권 편입도 속도를 낼 전망이다.

  - 유튜브채널, 음악 저작권, 귀금속, 탄소배-출권 등 기상천외한 자산이 증권형 토큰으로 거래될 것으로 기대되며, 조각 투자 형태의 NFT(대체불가토큰) 상당수가 증권형 토큰으로 넘어갈 것으로 예상된다. 

 

3) 증권형 토큰발행으로 증권가에서 기대하는 추가 수익원

 ① 중개 플랫폼을 통한 거래 수수료

 ② STO(Security Token Offering, 증권형 토큰 발행)

   - IPO와 같은 복잡한 절차를 거치지 않아도 되므로, 기업 입장에서는 시간과 비용을 절감해 자금조달에 나설 수 있다. 

   - STO는 중간 관리인을 최소화해, 기존 IPO 대비 프로세스가 대폭 단축되고 운영비용이 최대 40% 절감된다. 

 

4) 국내 STO 도입으로 인한 증권사의 행보

KB증권	- 2022년 11월 증권형 토큰 플랫폰 구축에 필요한 핵심 기능을 개발했다. - 블록체인을 활용한 토큰의 발행과 온라인 지갑으로의 분배, 스마트 계약을 활용한 상품 주요 거래, 디지털 자산 원장 기반의 호가·주문·체결 등 주요 기능 테스트를 마쳤다.
신한투자증권	- 2022년 블록체인 전담부서를 신설하고 조각투자, 증권형 토큰 서비스를 포괄하는 종ㅇ합 플랫폼 사업을 위해 자체적인 블록체인 인프라를 구축하고 있다.  - 블록체인 인프라 구출, 디지털 지갑 설계, 토큰 발행·청약·유통, 기존 금융 시스템과 연동 등 증권형 토큰 관련 기술을 내재화할 계획이다.
한국투자증권	빌딩 조각 투자 플랫폼 루센트블록에 투자하면서 증권형 토큰 상품을 검토 중이다.
NH투자증권	수집품 투자 플랫폼 트레저러 등에 투자하면서 증권형 토큰 상품을 검토 중이다.
키움증권	- 한국정보인증, 블록체인 전문기업 페어스퀘어랩과 양해각서(MOU)를 맺고, 증권형 토큰발행과 유통 플랫폼 구축에 협업하기로 했다.
SK증권	- 부동산 조각 투자 플랫폼 기업 펀블과 업무협약을 맺고, 블록체인 기반 부동산 디지털 유동화 시스템을 구축한다.
한국거래소	- 별도 태스크포스(TF)를 꾸려 연애 디지털 증권 시장이 출범할 수 있도록 IT인프라를 구축 중이다.
한국예탁결제원	- 증권형 토큰의 발행·유통 플랫폼 구축 방안을 연구하고 있다.